Il 16 dicembre ci sarà il “funerale delle tasse sulla casa. Lo ha promesso il premier Matteo Renzi, annunciando che dal 2016 sulle abitazioni principali non si pagherà più la Tasi, fatta eccezioni per le case di lusso e i castelli. Ma, in attesa dell’addio alla tassa sui servizi indivisibili (una delle tre voci d’imposta che compongono la Iuc insieme all’Imu e alla Tari) previsto dalla legge di Stabilità ancora in discussione al Parlamento bisognerà ingegnarsi ancora non poco per calcolare la seconda rata. Infatti si tratta del saldo (che non riguarda quindi chi ha già pagato la tassa lo scorso giugno in un’unica soluzione), ma l’importo potrebbe essere diverso da quello dell’acconto. Di conseguenza, i proprietari di casa devono rifare i calcoli daccapo.

Il motivo? I Comuni possono aver rivisto le aliquote. L’acconto di giugno, infatti, andava pagato con quelle del 2014, mentre per il saldo bisogna usare le aliquote deliberate nel 2015 (e pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze) entro lo scorso 30 luglio 2015. Basta, quindi, collegarsi al sito del proprio Comune o quello del Mef per conoscere eventuali cambiamenti e quali sono le agevolazioni e detrazioni in materia di Tasi sulla prima casa, per le quali le amministrazioni comunali hanno carta bianca. Complicazioni che, tuttavia, per gli italiani alle prese con le seconde case si duplicano visto che entro il 16 dicembre va pagata anche l’Imu sugli immobili diversi dall’abitazione principale. E le circa 200mila aliquote prodotte dalla doppia imposta sfoceranno in più di 100 milioni di pagamenti, perché molti immobili hanno più di un proprietario e in circa metà dei Comuni bisognerà versare sia l’Imu sia la Tasi sulla stessa casa, quando non sia abitazione principale.

Rompicapo finito? Manco a dirlo: sul saldo Imu e Tasi c’è lo spettro di 844 Comuni ritardatari che non hanno deliberato le aliquote in tempo. Ora la legge prevederebbe che in questi casi si usassero i valori del 2014. Ma le amministrazioni non ci stanno a perdere l’ultimo tesoretto a disposizione prima della cancellazione definita della Tasi e confidano in un emendamento inserito nella Stabilità che rende valide le aliquote adottate dai Comuni entro il 30 settembre, purché siano state pubblicate sul sito delle Finanze entro il 28 ottobre. Ma il ministero dell’Economia non ha ancora dato indicazioni sulla loro applicabilità. E il governo sembra intenzionato a fare retromarcia: nei prossimi giorni dovrebbe presentare un altro emendamento alla Camera per impedire ai Comuni ritardatari di incassare l’extra gettito. Altrimenti a gennaio i proprietari di casa di questi oltre 800 Comuni potrebbero essere costretti a tornare in cassa e pagare una mini-Tasi come conguaglio tra quanto corrisposto con le aliquote del 2014 e quelle del 2015. Proprio come accadde nel 2014 con la mini-Imu, eredità dell’abolizione a tappe dell’imposta sulla prima casa, che impose un calcolo cervellotico a milioni di proprietari sparsi in 2.400 Comuni.

Cosa fare per non impazzire? Innanzitutto va verificato che il Comune abbia confermato le aliquote. Se fosse così, l’importo del saldo è lo stesso dell’acconto di giugno. In caso di aliquota ritoccata, invece, si dovrà ricalcolare l’imposta annuale con i nuovi parametri e sottrarre dall’importo ottenuto quanto versato al momento dell’acconto.  Pochissimi gli italiani che riusciranno ad evitare l’appuntamento con il conto delle due imposte, visto che la Tasi riguarda tutti i proprietari della casa in cui risiedono e anche gli inquilini, mentre l’Imu farà mettere mano al portafoglio ai possessori di seconde case o di immobili affittati. Una doppietta fiscale che farà, invece, gioire Stato e Comuni: quasi 26 milioni di contribuenti nel 2014 hanno versato un totale di 25 miliardi di euro, mentre nel 2011 l’Ici aveva portato a un prelievo di soli 9 miliardi.

Ecco le norme per non sbagliare – Ecco un riepilogo delle norme per essere sicuri di non sbagliare e non pagare più del dovuto visto che le due imposte, pur essendo molto simili nel calcolo, presentano delle diversità nelle aliquote e nelle detrazioni decise dai Comuni.

Imu – Devono versarla tutti i proprietari e tutti coloro che sono titolari di un diritto reale di godimento, come l’usufruttuario o chi ha il diritto d’abitazione. L’Imu colpisce anche gli immobili tenuti a disposizione (come le seconde case) e quelli affittati o sfitti. E si paga anche sugli immobili dati in uso gratuito a figli o parenti di primo grado, salvo i rari casi in cui il Comune li abbia assimilati all’abitazione principale, sulle pertinenze non della prima casa o comunque non agevolabili come ad esempio il secondo box oppure la seconda cantina. Se ci sono più comproprietari – o più contitolari di un diritto reale – l’Imu va pagata da ciascuno in proporzione alla propria quota e con versamenti separati. Per gli immobili in locazione finanziaria paga l’utilizzatore e non la società di leasing. L’Imu ha un’aliquota che può arrivare all’10,6 per mille del valore catastale.

Tasi – Il presupposto impositivo dell’imposta non è solo il possesso, ma anche la detenzione dell’immobile. Quindi va pagata per le prime case (vale a dire l’abitazione nella quale il proprietario abita ed è anagraficamente residente) di categoria A/1 (immobili signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi) a prescindere dal numero di immobili eventualmente posseduti. La legge consente poi ai Comuni – ai fini dell’imposta – di assimilare a prima casa gli immobili degli anziani in casa di cura, le abitazioni dei residenti all’estero e le case date in uso ai figli o ai genitori, purché con rendita catastale bassa (fino a 500 euro) o con Isee di chi vi abita entro un massimo di 15.000 euro. È considerata prima casa anche l’immobile abitato dall’ex coniuge (va pagata solo la Tasi), ma non può essere considerata tale la casa delle vacanze dove il coniuge, per usufruire delle agevolazioni, ha preso la residenza ma non la dimora effettiva. In questo caso, quindi, sull’immobile vanno pagate sia l’Imu che la Tasi. Gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (Iacp) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica sono, invece, soggetti solo al pagamento della Tasi.

Inquilino – L’imposta non risparmia chi abita in una casa presa in affitto: l’inquilino dovrà pagare la propria quota di tributo (tra il 10 e il 30% del totale a seconda delle delibere comunali) e l’aliquota prevista è quella “per gli altri immobili”. La restante parte è invece pagata dal proprietario, che non ha l’obbligo di comunicare all’inquilino la quota dovuta o versarla per suo conto. Al di sotto dei 12 euro non bisogna versare nulla.

Calcolo – Per Imu e Tasi si applicano le stesse regole di calcolo per determinare la base imponibile (data dal valore catastale rivalutato del 5% e moltiplicato per 160, sia per le abitazioni che per le pertinenze). Su questo valore, poi, si applica la diversa aliquota con le eventuali detrazioni. Ma la somma delle due aliquote non può superare il 10,6 per mille o l’11,4 per mille se il Comune ha deciso anche la maggiorazione dello 0,8 per mille.

Esempio di calcolo Tasi  Abitazione principale in cat. A/3 (proprietà 100%) con rendita catastale di 633 euro, due figli di 19 e 22 anni residenti e dimoranti; box in cat. C/6 (proprietà 100%) con rendita catastale di 70 euro. Aliquota Tasi al 3,3 per mille:
633 x 1,05 x 160 x 3,3 / 1000 – 110 (detrazione casa) – 60 (detrazioni figli) = 219,74 euro, di cui 100 euro già versati entro il 16 giugno e 100 euro entro il 16 dicembre.

Bollettini e F24  Come si è ben capito negli ultimi due anni, i Comuni non inviano a casa nulla di precompilato. Spetta, quindi, ai contribuenti compilare il bollettino. Ed è possibile utilizzare quello postale oppure il modello F24 (si può pagare tramite l’home banking o in banca) senza dimenticare che anche se Imu e Tasi riguardano lo stesso immobile, occorre compilare due moduli distinti (per l’F24 due diverse righe) indicando i diversi codici di riferimento dei tributi.