Recovery Plan, così si può disegnare una nuova politica per la casa

Frugare nel Recovery Plan di Giuseppe Conte alla ricerca di quello che manca, in attesa che i competenti di Mario Draghi ne curino la riscrittura, sarebbe del tutto inutile. Tuttavia, un intervento deciso da parte del nuovo premier – banchiere di rango per storia professionale, artefice della “transizione ecologica” per investitura grillina e nuovo interprete di quel “capitalismo compassionevole”, attento alla coesione sociale almeno quanto al profitto – potrebbe caratterizzare con virtù l’approccio a un tema fondamentale: la casa.

Sono in forte aumento coloro che perdono la casa per effetto dell’impoverimento e che ricorrono perciò a sistemazioni di fortuna, visto che l’edilizia pubblica e popolare risponde solo in minima parte al bisogno. Nel 2018 le aste oggetto di esecuzioni immobiliari sono state 245.000, scese nel 2019 a 204.632 per un valore totale degli immobili di 28,5 miliardi stimati sulla base d’asta (Fonte: Report 2019 Astasy). Una marea di case, ciascuna con una sua storia che spesso racconta di lavoro, perso e non ritrovato, di separazioni con conseguente aggravio delle spese, di disgrazie famigliari con un risvolto economico disastroso. Epilogo: mutuo pagato a singhiozzo o proprio impossibile da onorare, sollecitazioni continue dalla banca con qualche piccola dilazione, procedura di sequestro della casa, perdita della proprietà.

Al disastro economico, umano e sociale si aggiunge una beffa: la casa è della banca, il mutuo residuo difficilmente sarà pagato, l’ex proprietario diventa debitore insolvente per la vita senza nemmeno più la garanzia del possesso del bene. La banca ha incamerato l’immobile e conserva un Npl, un credito deteriorato. Giusto per considerare l’entità del fenomeno sul piano dell’impatto finanziario, lo stock dei crediti deteriorati delle banche dell’Ue ammonta a circa 636 miliardi di euro.

Le banche – in prima fila le italiane Unicredit 38 miliardi, Monte dei Paschi di Siena 35 miliardi, Intesa San Paolo 28 miliardi, dal 2014 a oggi – si vanno liberando dei Npl che ne appesantiscono i bilanci con un congruo aiuto dello Stato, a fondo perduto e senza alcun beneficio né diretto né indiretto. Lo fanno cedendo il credito e il bene a società che si occupano di ricavarne il massimo. Da quando la banca diventa proprietaria della casa a quando questa viene rivenduta passano mediamente più di 4 anni (Osservatorio Tsei), si recupererà circa il 50% dell’effettivo valore immobiliare. La farraginosa procedura costa al venditore circa il 25% del recuperato lordo.

Nonostante queste evidenti problematicità, sta crescendo un mercato immobiliare parallelo a quello “libero”, rimpinguato nei prossimi dall’arrivo di altri 550.000 immobili provenienti da esecuzione giudiziaria. Insomma, una grande quantità di immobili inutilizzati, di disgrazie umane e di pressione sull’edilizia pubblica perché torni a rispondere ai bisogni dei più deboli. Da almeno 20 anni di case popolari se ne costruiscono pochissime e non tutte quelle che si liberano possono essere immediatamente assegnate. Il patrimonio immobiliare, spesso di bassa qualità, è deteriorato e comporta costi di manutenzione straordinaria che arrivano a costare oltre un terzo del valore del bene.

A titolo di esempio, la Regione Piemonte dispone di oltre 55mila case popolari, nel 2019 oltre 3600 risultavano sfitte perché inassegnabili per necessità di interventi poderosi di ripristino. Tutto questo a fronte di un fabbisogno stimato di oltre 23mila abitazioni. È evidente che si riversano sulla domanda di residenze di edilizia pubblica anche tutti coloro che non possono più permettersi né il mercato libero dell’affitto, né quello della compravendita con mutuo annesso. A volerla soddisfare integralmente, ipotizzando una superficie media di 60 metri quadri per alloggio e un costo di costruzione di 2000 euro per metro quadro, farebbero quasi 3 miliardi, e solo per il Piemonte. Recuperando il patrimonio immobiliare delle banche, facile supporre che con meno della metà della cifra, per di più diluita nel tempo, si potrebbe ottenere un risultato sociale ed economico forse migliore.

Fino agli anni ’90 i programmi di massiccia costruzione di alloggi in edilizia pubblica – localizzati nelle aree periferiche delle grandi città italiane, le stesse che anche oggi presentano una forte “tensione abitativa” – hanno allentato la pressione, agevolati da un benessere più diffuso che ha alimentato il mercato delle prime case di proprietà comprate col mutuo. Il consumo di suolo e la bassa qualità (anche energetica) degli immobili furono giustificati dal bisogno sociale e dagli investimenti pubblici che generavano occupazione e distribuzione di ricchezza. Peraltro, oggi l’impatto economico “moltiplicatore” degli investimenti nell’edilizia “diffusa”, a cominciare dal recupero e dalle demolizioni/costruzioni, è fra i più elevati.

Ed eccoci al Next Generation Eu e al ridisegno del futuro del paese: lo Stato, tramite le sue articolazioni territoriali, disegni una nuova politica per la casa impegnando i fondi che occorrono, comprensivi di quelli erogati a fondo perduto per sostenere le banche. Gli immobili incamerati possono essere acquisiti al patrimonio pubblico, avvalendosi delle leggi vigenti, al 50% del valore effettivo e con spese di esecuzione ridotte, per essere assegnati a famiglie senza casa. Per gli immobili che non sono ancora oggetto di esecuzione giudiziaria, si tratta di intervenire per “affittarli” agli ex proprietari.

Oltretutto così non si consuma altro suolo (2 metri quadri al secondo!), quello alla casa torna fra i diritti di cittadinanza e trovano parziale significato gli impegni economici dei cittadini che, mediante i loro governi, hanno assistito le banche nei loro processi di trasformazione e “ripulitura” dei loro bilanci dai bagordi del passato.