Semplificazioni, le novità per l’edilizia (senza condono). L’esperto: “Sanato il piano casa di Berlusconi, ma più difficile fermare abusi”

La legge varata dall'ex premier nel 2009 consentiva ai costruttori di ricostruire palazzi più grandi anche laddove i piani regolatori locali non lo prevedevano. Uno schema recepito dalle Regioni nella propria legislazione fino alla bocciatura della legge regionale della Puglia da parte della Consulta avvenuta nel 2020. Ora il decreto approvato dall'esecutivo risolve la situazione, ma dall'altra parte estende i casi di ristrutturazione edilizia e, secondo il professore della Luiss Paolo Urbani, "affievolisce la tutela del terzo"

Meno vincoli per ristrutturare casa, incentivi alla “rigenerazione urbana” e procedure burocratiche più veloci. Non ci sono solo le norme sugli appalti nel decreto Semplificazioni da poco pubblicato in Gazzetta ufficiale. Il testo introduce diverse novità anche per l’edilizia privata, con l’obiettivo di convincere cittadini e aziende ad aprire nuovi cantieri per rimettere in moto il Paese dopo l’emergenza Covid. La norma più dibattuta in realtà è quella che manca: dalla versione finale del decreto è sparito il condono per gli abusi edilizi “leggeri”, inserito e poi stralciato dopo le pressioni del ministro dell’Ambiente Costa e del vicesegretario dem Orlando. Via libera invece al riassetto delle norme sulle ristrutturazioni: con un colpo di spugna si cancellano le ultime storture sui bonus volumetrici risalenti al famoso “piano Casa” varato nel 2009 dall’allora governo Berlusconi. D’ora in poi sarà possibile usufruirne solo entro i limiti urbanistici dei piani regolatori locali. “Una correzione salutare”, la definisce a Ilfattoquotidiano.it il professor Paolo Urbani, ordinario di Diritto amministrativo all’università Luiss di Roma ed esperto di edilizia. Ma a suo parere c’è un problema: “Con il decreto tutte le ristrutturazioni pesanti, cioè le demolizioni e le ricostruzioni, si potranno realizzare grazie alla Scia (Segnalazione certificata di inizio attività, ndr). Essendo una sorta di autocertificazione e non un atto pubblico, difficilmente sarà possibile impugnare eventuali abusi“.

Sanato il piano casa di Berlusconi – “Quando nel 2009 quel birbante di Berlusconi varò il piano casa per rilanciare l’edilizia, in sostanza permise ai costruttori di ottenere un premio di volumetria ex lege“, spiega. Cosa significa? Che potevano ricostruire palazzi più grandi anche laddove i piani regolatori locali non lo prevedevano. “Da allora le Regioni hanno mantenuto le proprie leggi regionali basate su quel modello”, continua, “finché nel 2020 la corte costituzionale ha bocciato il piano casa della Puglia”. Una situazione che di fatto ha creato un vuoto normativo, mettendo in difficoltà sia i costruttori che gli enti locali. Ed è qui che entra in gioco il decreto Semplificazioni. “Le nuove norme in pratica dicono che gli incrementi di volumetria possono avvenire solo nei casi espressamente previsti dalla legge vigente o dai regolamenti comunali”, chiarisce il docente della Luiss. Viene poi modificato il Testo unico dell’edilizia, in cui viene riformulata “la definizione stessa di ristrutturazione” estendendo questo concetto anche alla “rigenerazione urbana“. Allora dove sta il problema?

Urbani: “Affievolita la tutela del terzo” – Secondo il professore, tutte le regole che prima valevano solo per certi casi di ristrutturazione, ora si estendono anche ai nuovi. La conseguenza è che strumenti come la Scia, cioè un’autodichiarazione fornita dal costruttore che viene controllata solo ex post, “potranno essere utilizzati per lavori pesanti come la ricostruzione di un edificio, magari fuori dal sedime e dai prospetti originari, con un bonus volumetrico che può raggiungere anche il 30 per cento (purché autorizzato dai piani regolatori)”. In parole povere un cittadino potrebbe comprare casa e l’anno dopo non vedere più il panorama dal balcone perché il palazzo di fronte è stato abbattuto e poi alzato di due piani. Cosa che già succede, ma rispetto al passato “sarebbe più difficile contestarla”, perché “dato che la Scia non è un provvedimento amministrativo, non si può fare direttamente ricorso”, conclude Urbani. “I Comuni hanno 30 giorni di tempo per annullarla, altrimenti l’unica soluzione è sollecitare l’amministrazione, ricorrere a un tribunale amministrativo per fare altrettanto, oppure ottenere un annullamento in autotutela che può sempre avvenire entro i 18 mesi. In tal caso il cittadino al massimo potrebbe richiedere un risarcimento danni, posto che riesca a dimostrarlo”.

Le altre misure del decreto – Il dl Semplificazioni introduce diverse novità anche in materia di manutenzione straordinaria: il cambio di destinazione d’uso di un immobile diventa più flessibile. Più facile poi dimostrare la legittimità dell’immobile, anche se non si possiede titolo edilizio (storico o recente). Per farlo viene ammesso il ricorso a documenti d’archivio o foto. Per quanto riguarda la “rigenerazione urbana”, i Comuni potranno azzerare il contributo alle costruzioni che è normalmente fissato al 20 per cento. Semplificazione in vista anche in materia di “silenzio-assenso” da parte delle istituzioni pubbliche: quando al costruttore non arriva alcuna risposta, “lo sportello unico per l’edilizia rilascia online, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento”. In questo modo i lavori potranno andare avanti senza che altri uffici si interrompano perché alcune procedure risultano mancanti. Chiudono le misure per l’edilizia privata i nuovi criteri di “tolleranza costruttiva“: prima venivano ammessi piccoli errori in materia di altezza, distacchi, cubatura e superficie entro il 2% delle misure inizialmente previste. Adesso si allarga la casistica anche a “irregolarità geometriche”, finiture e alla “diversa collocazione di impianti e opere interne”, posto che non “pregiudichino l’agibilità dell’immobile”.