“Un’opera che farà parte della storia dell’architettura”, la definiva da New York il sindaco Ignazio Marino il 22 agosto, giorno in cui veniva perfezionato l’accordo per la realizzazione del nuovo stadio della Roma. Un’operazione immobiliare dal valore immenso che dovrebbe vedere la luce nell’area dell’ex ippodromo di Tor di Valle, quadrante sud ovest della Capitale, e che, se riuscisse, servirebbe a valorizzare e riqualificare un’area oggi periferica e a fare felici i tifosi giallorossi, ma soprattutto il suo deus ex machina, il costruttore Luca Parnasi, che nella vita fa l’imprenditore e giustamente punta a guadagnare. Il 4 settembre il Comune di Roma è chiamato a decidere se il progetto è di interesse pubblico e a dare un sostanziale via libera alla costruzione. Di certo, però, per ora c’è solo l’interesse privato. Perché, una volta valorizzata dall’avveniristico impianto sportivo e dal miglioramento di servizi e rete viaria, l’area potrebbe acquistare un valore simile a quella dell’Eur, spiegano gli addetti ai lavori. Per un guadagno per la Eurnova Srl (la società di Parnasi che con la As Roma ha presentato il progetto) che, a seconda delle quotazioni, oscillerebbe tra i 500 e gli 800 milioni di euro.

L’accordo tra il Comune e il costruttore ha come cornice legale la legge 147/2013 e risale a marzo: Eurnova, società del gruppo Parsitalia che fa capo a Parnasi, costruisce lo stadio e, in cambio delle opere infrastrutturali, ottiene “a titolo di compensazione, per il raggiungimento dell’equilibrio economico finanziario complessivo – si legge nello studio di fattibilità portato all’attenzione del Campidoglio – la realizzazione di un ulteriore SUL a destinazione direzionale e commerciale”. E’ il cosiddetto “Business Park“, un’area da 318.702 mq su cui sorgeranno uffici e attività commerciali, come spiegato nella tabella 11 dello studio. Una rivoluzione per una zona che al momento è considerata piena periferia. La costruzione di un complesso come quello immaginato nel progetto dell’As Roma comporterebbe l’apprezzamento dell’intera area, che in base all’accordo con il costruttore verrà dotata di tutti i servizi necessari: all’adeguamento di via Ostiense con l’allaccio alla Roma-Fiumicino e della Roma-Lido si sono aggiunti il 22 agosto il prolungamento della metro B per far sì che almeno il 50% dei tifosi arrivi allo stadio in metro, un ponte pedonale e un parco sul Tevere.

Risultato: vendere o affittare immobili nella zona sarà molto più redditizio non quanto non sia ora, un vero affare per chi costruirà. Al momento “lì non c’è quasi nessun negozio, zero uffici, poche case. Per questo non ci sono quotazioni per vendite e affitti”, spiega il titolare di un’agenzia immobiliare della zona. Solo Affitti, tra le aziende leader in Italia nel settore delle locazioni, fornisce dati sui prezzi di una zona limitrofa, quella di Magliana/Trullo: per affittare un negozio da 100 m/q servono “1.300-1.400 euro al mese”. Se ora è difficile stabilire il prezzo di vendita o di affitto di una superficie commerciale a Tor di Valle, con lo stadio le cose cambieranno: “La realizzazione di una struttura importante come uno stadio – spiegano ancora da Solo Affitti – riqualificando urbanisticamente tutta la zona, potrebbe far lievitare i canoni, fino al livello di quelli dell’Eur”.

E come sono all’Eur i prezzo al mq? Sul sito dell’Agenzia delle Entrate esiste la “Banca dati delle quotazioni immobiliari”, strumento comunemente usato dagli addetti ai lavori. Selezionando la zona “Eur-Viale Europa” si legge che il valore degli uffici varia da un minimo di 4.300 a un massimo di 6.200 euro al mq. Riguardo, invece, le superfici commerciali si va dai 4.200 ai 6.300 euro. I prezzi sono confermati da un altro sito quotidianamente utilizzato dai consulenti immobiliari, www.borsinoimmobiliare.it: scegliendo la zona “Eur Europa (Viale Europa – Via Dell’ Arte – Via Tupini)” per “Locali e negozi” la quotazione di prima fascia, quella per i locali più pregiati (e nell’area commerciale dello stadio arriveranno marchi come Nike o Eataly), è di 6.400 euro, quella di seconda è di 4.200. Alla voce Uffici” si va dai 6.300 euro della prima fascia ai 4.200 della seconda.

Quanto costeranno, allora, gli uffici e i locali commerciali del Business Park una volta che il complesso vedrà la luce? Nella tabella 11 della studio di fattibilità si trova la destinazione d’uso degli oltre 318 mila mq previsti: 4.760 mq per i “pubblici esercizi” ovvero “Bar&Restaurants”; 20.000 mq per i servizi alle persone; 15.200 per il settore “turistico ricettivo“; 278.242 destinati al direzionale privato, ovvero gli uffici. Stando ai prezzi indicati dall’Agenzia delle Entrate per l’Eur, moltiplicando i 278.242 mq degli uffici per 6.200 euro al mq, si evince che la loro vendita frutterà qualcosa come 1.725.100.400,00 euro: un miliardo, 725 milioni e rotti. Assimilando i 4.760 mq dei “pubblici esercizi” ai 20.000 mq dei servizi alle persone (locali commerciali destinati ad ospitare principalmente palestre e centri benessere) e ai 15.200 mq destinati a diventare alberghi (per i quali nessun ente aveva quote a disposizione, ma che in realtà costerebbero molto di più) e moltiplicandoli per 6.300 euro al mq si arriva ad un ricavo di 251.748.000,00 euro una volta piazzati sul mercato. In tutto qualcosa come un miliardo e 976 milioni (1.976.848.400,00 euro).

A questa cifra vanno tolti i costi che la società avrà dovuto sostenere. Nello studio di fattibilità si legge che i proponenti calcolano che costruire costerà 1.730 euro al mq, cifra che moltiplicata per i 318.702 mq del Business Park fa 551.354.460,00 euro. Cui vanno aggiunti i 320 milioni per acquisire il diritto a costruire il Business Park (270 previsti nel primo studio di fattibilità più ulteriori 50 frutto dell’accordo raggiunto con Marino a New York), oltre ai 40 milioni investiti per acquisire l’area iniziale dell’ippodromo. Il totale è di 911.354.460 euro, che sottratti ai 1.725.100.400 di ricavi lasciano un netto di 813.745.940 euro. Oltre 800 milioni. Questo nella più rosea delle ipotesi. Nella peggiore, invece, dalla simulazione emerge come moltiplicando i 278.242 mq di uffici per 4.300 euro al mq si ha un ricavo di 1.196.440.600, cui vanno aggiunti 167.832.000 euro di possibili vendite del commerciale, per un totale di 1.364.272.600 euro. Il netto? Quasi 453 milioni. Secondo i protagonisti, l’accordo di New York prevederebbe un taglio delle cubature complessive di 102.400 metri cubi, quindi circa 30 mila metri quadri in meno, ma l’ufficialità ancora non c’è e anche nel caso in cui la riduzione fosse effettiva la sostanza non cambierebbe di molto.

Ora la palla tra i piedi ce l’ha il Campidoglio: la maggioranza è al lavoro per “arrivare a un testo di delibera condiviso, da votare il 4 settembre in giunta, che esprima il pubblico interesse alla proposta di realizzazione del nuovo impianto sportivo nell’area di Tor di Valle”, si legge in una nota diramata il 1° settembre dal gruppo di maggioranza. “Ovviamente il parere della giunta, poi sottoposto alla stessa Assemblea capitolina – si legge ancora – sarà legato al rispetto di alcune condizioni (…). Tra queste, la questione del legame indissolubile tra l’impianto sportivo e la società As Roma, a prescindere dai possibili futuri nuovi assetti proprietari, e il controllo e la verifica puntuale della natura pubblica delle opere pubbliche da effettuare, nonché la loro contestuale realizzazione con lo stadio”. Il nodo da sciogliere resta quindi lo stesso: il nuovo stadio della Roma è un’opera di interesse pubblico? Per ora l’unico interesse evidente è quello di Parnasi.