La proposta Ue per intervenire dove è oneroso comprare casa non basterà ad aumentare gli alloggi sostenibili

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La proposta di Affordable Housing Act elaborata a Bruxelles punterebbe a fornire agli Stati e ai comuni strumenti di intervento nelle aree dove comprare o affittare un’abitazione è diventato più difficile ed oneroso.

Due i fenomeni che nelle città hanno assunto dimensioni rilevanti: i b&b e le seconde case. La proposta non introduce divieti; definisce un sistema nel quale i Comuni potranno porre limitazioni quando sono in grado di dimostrare che esiste una reale situazione di stress abitativo e che la misura è necessaria.

Ma quando una città è “sotto stress” per Bruxelles? Il Regolamento europeo definisce le aree caratterizzate da forte pressione abitativa. Non basterà sostenere che una città è troppo cara. Tra gli indicatori proposti il rapporto tra il prezzo medio di un’abitazione e il reddito disponibile mediano: la soglia indicata è 8, accompagnata da un peggioramento del rapporto nel decennio precedente. Si dovrà dimostrare, sulla base dell’andamento di popolazione e della domanda/offerta, che la situazione non migliorerà nel successivo triennio. L’emergenza abitativa dovrà essere misurabile e documentabile, non solo dichiarata.

Si consente così ai Comuni di introdurre restrizioni quando i b&b provocano la riduzione di abitazioni disponibili per i residenti. Bruxelles pone condizioni: viene distinta la residenza principale dell’host dagli immobili utilizzati in modo più commerciale. Le restrizioni non potranno riferirsi a chi mette occasionalmente a reddito la propria abitazione. L’attenzione è rivolta agli appartamenti destinati sistematicamente al turismo e alle attività immobiliari.

E le seconde case? Il regolamento guarda anche agli immobili non destinati alla residenza principale. Si potrebbero porre restrizioni all’acquisizione o all’utilizzo di abitazioni per finalità diverse dalla residenza principale quando ciò abbia un impatto negativo sulla disponibilità di case per i residenti. Uno dei paletti più importanti e contrastanti è il divieto di discriminazione sulla base della nazionalità. Le città non potranno utilizzare la crisi abitativa per impedire agli stranieri di acquistare immobili. Il criterio dovrà essere l’effetto dell’utilizzo dell’immobile sul mercato locale residenziale.

Le restrizioni dovranno essere limitate alle aree effettivamente sotto pressione, previa valutazione di alternative meno restrittive. A mio parere limitare gli affitti brevi non significa avere più disponibilità di alloggi sostenibili. La crisi abitativa europea è legata alla scarsità strutturale dell’offerta pubblica. Ridurre il numero di b&b può riportarne una parte sul mercato residenziale, ma non sostituire una politica di edilizia pubblica.

La domanda di fondo resta politica: chi ha il diritto di decidere come deve essere utilizzato un immobile quando il mercato espelle i residenti dalle città? Bruxelles non dà una risposta pur restando in un ambito liberista. Basterebbe questo? Probabilmente no.