Aumentano gli eventi estremi e le case nelle zone a rischio valore perdono valore. Soprattutto se al piano terra
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In Italia gli eventi meteorologici estremi non sono più un’eccezione, nelle grandi città come nei piccoli centri. Secondo l’Osservatorio nazionale Città Clima di Legambiente, nel 2025 ci sono stati 376 fenomeni: il 5,9 per cento in più rispetto all’anno precedente. Il Nord conta il numero più alto, 199, Genova è la città più colpita seguita da Milano e Palermo. Tra gli eventi più diffusi ci sono gli allagamenti causati da piogge intense, i danni per vento e le esondazioni dei fiumi. Proprio il fattore idrogeologico rischia di influire sulla quotidianità, a cominciare dal prezzo delle case.
Una nuova ricerca del gruppo di Estimo e Valutazione del Dipartimento di architettura, ingegneria delle costruzioni e ambiente costruito del Politecnico di Milano, guidato dalla professoressa Francesca Torrieri, che da anni lavora sul tema, insieme al Massachusetts institute of technology di Boston, ha analizzato in maniera sistematica il nesso tra valore degli immobili e il rischio alluvioni. Il punto di partenza è stato il mercato immobiliare lombardo e la mole di annunci pubblicati sul portale immobiliare Idealista tra il gennaio 2015 e il 2025. Questi dati sono stati analizzati dal ricercatore Marco Rossitti, che grazie al progetto Rocca ha potuto condurre la ricerca presso il Center for Real Estate del MIT di Boston, con la professoressa Siqi Zheng, e pubblicare il paper “Valutazione del rischio di alluvione e caratteristiche di resilienza nel mercato immobiliare italiano”, tra le prime indagini sistematiche sull’influenza del rischio di alluvioni sui prezzi delle case nelle città italiane.
Secondo l’Istituto superiore per la protezione e la ricerca ambientale, in Italia circa il 40 per cento della popolazione vive in aree potenzialmente soggette a inondazioni e queste zone rappresentano circa il 30 per cento del territorio nazionale. Per scandagliare il nesso con il valore delle case, la ricerca è partita dal mercato immobiliare lombardo: sono stati analizzati 1.044.531 annunci, dislocati in 502 comuni; per la metà case al primo o al secondo piano e per il 74 per cento immobili costruiti prima del 1990.
Le zone degli annunci individuati sono state confrontate con la mappa della pericolosità alluvionale dell’Ispra. Da qui è emerso un primo risultato: una casa che si trova in una zona a rischio alluvione costa in media lo 0,48 per cento in meno, deprezzamento che tra il 2018 e il 2020 – anni con fenomeni alluvionali intensi in Lombardia – è arrivato all’1,33 per cento. In questo, lo stato di conservazione degli immobili fa la differenza: nelle case vecchie lo sconto supera il 2 per cento mentre per gli appartamenti in buone condizioni il deprezzamento scende allo 0,34 per cento. Un secondo fattore preponderante è l’altezza a cui si trova la casa: il piano terra arriva a un deprezzamento dello 0,91 per cento, mentre i piani superiori sono scontati “solo” dello 0,50 per cento. “Questo dimostra la ‘resilienza verticale’ – spiega Rossitti – e potrebbe essere uno strumento per approcciare la progettazione in modo diverso, per esempio pensando di non utilizzare il piano terra a scopo abitativo”.
Il valore degli immobili risente anche di un altro fattore, gli investimenti pubblici fatti per mitigare il fenomeno alluvionale, come dimostrano gli oltre 12mila interventi tra il 1998 e il 2025, analizzati tramite Open CUP, portale del Dipartimento per la programmazione della politica economica. L’impatto negativo del rischio di alluvione si attenua con l’aumento degli investimenti nella mitigazione, passando dallo 0,96 per cento nei comuni senza interventi allo 0,43 per cento nei comuni con interventi pubblici. “Questo è un altro risultato interessante anche in un’ottica di pianificazione e conviene investire in interventi di mitigazione anche per la stabilità dei mercati immobiliari” sottolinea il ricercatore. Al contrario, se non si investe per mitigare il fenomeno alluvionale, si rischia di rendere instabile e di conseguenza poco accessibile il mercato, facendo sì che i meno abbienti si possano permettere le case che costano meno proprio perché si trovano nelle aree più fragili dal punto di vista ambientale.
La percezione del rischio idrogeologico sta aumentando negli ultimi anni ma nelle città come Milano “non è un qualcosa che produce un effetto diretto sul mercato immobiliare, visto che è molto difficile trovare un immobile lì” continua Rossitti. Diverso è il caso dell’esperienza statunitense che dimostra un livello di consapevolezza più diffusa, con la popolazione che ha a che fare ripetutamente con fenomeni di uragani, alluvioni, maree e sa come comportarsi in caso di pericolo.
A fare la differenza è anche il tipo di modello abitativo: in Italia “abbiamo una caratterizzazione di edifici residenziali pluripiano, mentre negli Usa c’è un ambiente costruito diffuso, a bassa densità” evidenzia il ricercatore, ma la maggiore consapevolezza del rischio, oltreoceano, emerge anche dagli stessi annunci immobiliari: “In America c’è l’obbligo di flood risk disclosure. Come noi abbiamo l’obbligo di certificazione energetica, di indicare la classe energetica dell’immobile, in un annuncio immobiliare, negli Stati Uniti è scritto se l’immobile è in area a rischio” spiega Rossitti. Al contrario, in Italia l’attenzione per questi fenomeni subisce un’accelerazione quando effettivamente avviene un evento estremo. “Abbiamo dei piani di gestione del rischio alluvionale, ma sono piani che anche in ambito professionale e tecnico non sono così diffusi e noti; c’è tutto un tema di consapevolezza che poi dovrebbe tradursi nella definizione delle misure strutturali” spiega Rossitti.
La chiave per gestire questi fenomeni è l’awareness, da diffondere anche tra la popolazione. Gli interventi “oscillano dal piano strutturale e infrastrutturale agli interventi non strutturali, fino a migliorare il sistema di allerta, educare le comunità all’adattamento preventivo e a capire cosa fare in caso di evento estremo” evidenzia il ricercatore. Insieme al ruolo delle istituzioni emerge quello della ricerca, per “provare a mettere a terra, a portare all’interno delle comunità anche queste conoscenze che non sono di immediata gestione, e provare a renderle più fruibili” conclude Rossitti.
