Bonus prima casa under 36: chi ne può ancora beneficiare e quali sono i vantaggi
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L’acquisto della prima casa per gli under 36 sta attraversando una fase di profonda trasformazione normativa. La legge di Bilancio 2025 ha trasformato il panorama delle agevolazioni per i giovani: si è passati dal regime di esenzioni fiscali dirette, terminato il 31 dicembre 2024, a un sistema incentrato quasi esclusivamente sul sostegno al credito. La manovra ha, infatti, rifinanziato il Fondo di Garanzia Consap con una visione di lungo periodo, estendendone l’operatività fino al 31 dicembre 2027.
La proroga triennale: meno sconti fiscali e più garanzie statali
Il cuore della riforma risiede nella stabilità temporale. Il governo ha scelto di blindare il fondo per un triennio, stanziando risorse che permettono di superare la logica dei rinnovi semestrali. Tuttavia, dal 1° gennaio 2025 i giovani acquirenti – che spesso dispongono di redditi stabili ma non dei risparmi necessari per coprire l’anticipo richiesto dal mercato – devono fare i conti con una realtà diversa: mentre prima era possibile azzerare le imposte di registro, ipotecarie e catastali, oggi il beneficio principale resta la garanzia pubblica sul mutuo. Questo strumento è diventato il vero pilastro per l’accesso al credito, permettendo alle banche di erogare finanziamenti che coprono fino al 100% del valore dell’immobile senza richiedere le pesanti garanzie personali dei genitori, solitamente indispensabili per i profili più giovani.
Le fasce di protezione e il nuovo ruolo dell’ISEE
Il funzionamento del Fondo non è uniforme per tutti e si basa su parametri di reddito e necessità. La garanzia ordinaria copre il 50% della quota capitale per mutui fino a 250.000 euro ed è accessibile a chiunque non possieda altri immobili a uso abitativo. Tuttavia, per gli under 36 e i nuclei monogenitoriali con Isee non superiore a 40.000 euro, lo Stato eleva la garanzia all’80% del capitale, a patto che il mutuo richiesto sia superiore all’80% del prezzo della casa.
La legge di Bilancio 2025 ha inoltre confermato un’attenzione particolare alle famiglie numerose, con soglie Isee e percentuali di garanzia che salgono progressivamente in base al numero dei figli, arrivando a coprire fino al 90% per i nuclei con cinque o più figli e Isee entro i 50.000 euro.
I requisiti dell’immobile tra categorie catastali e aste
Sul fronte degli immobili, la normativa è rimasta rigorosa per evitare che il sostegno pubblico finisca a finanziare abitazioni di pregio. Sono ammesse solo le case classificate come abitazioni civili, economiche, popolari o rurali, inclusi i villini. Restano invece rigorosamente esclusi castelli, ville e palazzi signorili. È importante sottolineare che l’agevolazione può essere estesa anche alle pertinenze come garage o cantine, purché destinate al servizio dell’abitazione principale. Inoltre, una possibilità spesso sottovalutata dai giovani riguarda l’acquisto tramite asta giudiziaria: anche in questo caso è possibile richiedere la garanzia statale, a condizione che l’immobile diventi la residenza principale del mutuatario.
La trappola della discrezionalità delle banche
Nonostante l’ampio rifinanziamento statale, resta aperto il nodo della discrezionalità bancaria. La garanzia Consap, pur essendo uno scudo potente, non obbliga l’istituto di credito a erogare il prestito. La banca mantiene infatti il diritto-dovere di valutare il merito creditizio del richiedente, analizzando la stabilità del rapporto di lavoro e la capacità di rimborso. L’unico vincolo reale per gli istituti che aderiscono al Fondo è il divieto di pretendere ulteriori garanzie personali non assicurative oltre all’ipoteca e alla garanzia pubblica, una misura pensata per favorire l’autonomia dei giovani ma che spesso si scontra con criteri di valutazione del rischio ancora molto rigidi.
Il raddoppio dei tempi per la vendita della casa pre-posseduta
Una delle novità più significative che sono scattate dal 1° gennaio 2025 riguarda chi deve gestire il passaggio tra due abitazioni. Il termine per vendere la “vecchia” prima casa dopo aver acquistato la nuova è stato ufficialmente raddoppiato, passando da uno a due anni. Questo margine di manovra aggiuntivo è fondamentale in un mercato dove i tempi delle compravendite si sono dilatati. Grazie a questa modifica, chi acquista un nuovo immobile nel 2025 o nel 2026 può mantenere i benefici fiscali già goduti e usufruire del credito d’imposta senza l’ansia di dover svendere il precedente immobile entro dodici mesi, favorendo così una maggiore fluidità nel ricambio del patrimonio abitativo delle giovani famiglie.
