Per gli universitari la casa resta inaccessibile mentre è record di investimenti privati negli studentati. Il caso del Villaggio Olimpico di Milano
Commenti
In Europa si stima che tra il 10% e il 20% degli studenti viva in condizioni di forte precarietà abitativa, senza un alloggio stabile. Oltre la metà spende più del 40% del proprio reddito per l’affitto. Parallelamente, il mercato degli studentati privati è diventato uno dei segmenti più redditizi dell’immobiliare europeo: secondo le stime più recenti vale tra i 250 e i 300 miliardi di euro e attira ogni anno investimenti tra gli 8 e i 12 miliardi. L’Italia non fa eccezione. A Milano il Villaggio Olimpico realizzato da Coima per le Olimpiadi invernali, destinato a diventare il più grande studentato convenzionato del Paese con circa 1.700 posti letto, era stato presentato come un caso virtuoso di collaborazione pubblico-privato. Ma con una tariffa media prevista di circa 864 euro al mese, per quanto inferiore alla media di mercato, è tutt’altro che un esempio di accessibilità.
Nel dicembre 2025 la Commissione europea ha presentato l’European Affordable Housing Plan, il primo piano comunitario sulla crisi abitativa. I prezzi delle case sono aumentati di oltre il 60% e gli affitti di circa il 20%, colpendo soprattutto giovani e studenti. Per la Commissione, il problema non è solo la scarsità di alloggi, ma anche il peggioramento del rapporto tra costi della casa e reddito, che per gli studenti incide direttamente sull’accesso all’università. “È una novità che l’Europa si stia interessando a questi temi, finora lasciati alle competenze nazionali”, osserva Loris Servillo, urbanista e direttore del centro di ricerca FULL. Per Servillo, il nodo si inserisce in una trasformazione più ampia delle città: accanto ai residenti stabili crescono i cosiddetti city users: studenti, turisti, lavoratori temporanei, nomadi digitali. E aumenta così la competizione per l’accesso alla casa.
Il Piano europeo include per la prima volta gli studenti tra i destinatari di politiche abitative specifiche e punta a mobilitare investimenti, favorire modelli abitativi innovativi e sostenere chi si muove per studio, soprattutto se proviene da contesti svantaggiati. L’European Students’ Union (ESU) apprezza il riconoscimento, ma critica la vaghezza del testo: senza impegni concreti, regolamentazioni stringenti e target chiari per l’edilizia pubblica e cooperativa, avverte, il piano rischia di restare un segnale politico più che una risposta efficace alla crisi. ESU teme inoltre che un’espansione guidata soprattutto dal capitale privato finisca per replicare il modello degli studentati di lusso, e chiede canoni sostenibili e una quota per progetti pubblici e cooperativi.
Il caso italiano riflette in pieno questa contraddizione. Da un lato cresce il peso economico e urbano dell’università; dall’altro, l’accesso alla casa resta un’emergenza. “Oggi le università sono istituzioni attrattive, producono capitale umano, innovazione, startup, imprese: sono diventate motori di sviluppo“, osserva Servillo. Il punto è che la crescita di questa economia della conoscenza non è stata accompagnata da un corrispondente rafforzamento dell’offerta abitativa accessibile. Secondo il report 2026 della società di consulenza Savills, in Italia i posti letto per studenti sono circa 96mila, di cui il 68% in strutture pubbliche: una dotazione che copre poco più del 4% della popolazione universitaria complessiva, tra le più basse in Europa. Intanto il settore privato cresce: nel 2025 gli investimenti nei Purpose-Built Student Accommodation (PBSA), le residenze costruite appositamente per gli studenti, hanno toccato il record di 450 milioni di euro e costituiscono oggi il 32% dell’offerta. Entro il 2028 sono attesi circa 33mila posti letto aggiuntivi, distribuiti su 96 progetti, ma il grosso della domanda continuerà a concentrarsi nelle cinque città universitarie principali – Milano, Roma, Firenze, Torino e Bologna – che assorbono circa il 76% del fabbisogno. Società di consulenza come Colliers segnalano un interesse crescente per città “secondarie” come Como e Bari, oltre ai poli maggiori.
Tra operatori esteri e nazionali, il mercato italiano dello student housing continua a espandersi. Aparto punta su Bologna, The Social Hub su Torino, mentre Collegiate sviluppa nuovi progetti tra Milano e Padova. Sul fronte italiano, CX prevede nuovi interventi in diverse città tra il 2026 e il 2028 e Camplus annuncia oltre 1.000 nuovi posti letto nei prossimi tre anni, sia nei mercati consolidati sia in città universitarie emergenti. Nelle principali città universitarie italiane una stanza singola in uno studentato privato costa spesso tra 800 e 1.200 euro al mese, cifre sostenibili solo con un forte sostegno familiare. E la domanda continua a salire: secondo Savills, gli universitari in Italia hanno raggiunto quota 2,1 milioni, con una crescita del 3% nell’ultimo anno accademico; rispetto a dieci anni fa, la componente internazionale è aumentata del 165% e oggi vale circa il 5% degli iscritti.
Pesa anche il mezzo flop del Pnrr: l’obiettivo iniziale era di 60mila posti letto entro metà 2026, ma a gennaio 2026 i progetti si fermavano a circa 32mila atti d’obbligo, vale a dire impegni, non posti già consegnati. Dopo la revisione del Piano, il ministero dell’Università ha attivato un nuovo Fondo student housing da 599 milioni. Per Alessandro Bruscella dell’UDU, il nodo resta invariato: “Il bando era di fatto calibrato sui privati: per creare un posto letto servono circa 90mila euro, ma il contributo pubblico ne copriva soltanto 20mila. Era inevitabile che il pubblico non riuscisse a competere”.
Dentro questo scenario si inserisce il caso del Villaggio Olimpico di Milano. Con circa 1.700 posti letto, il progetto viene presentato come una delle principali eredità sociali dei Giochi invernali Milano-Cortina 2026. Ma il modello scelto, lo sviluppo attraverso un fondo immobiliare gestito da Coima con Cassa depositi e prestiti e il Fondo Impact partecipato da alcune grandi casse previdenziali come investitori, solleva interrogativi sul rapporto tra interesse pubblico e investimento privato. Circa 450 posti saranno riservati a studenti con Isee inferiore a 44mila euro e avranno tariffe agevolate, altri rientreranno nelle convenzioni con il Comune. La tariffa media prevista è di circa 864 euro al mese, con i posti agevolati a 592 euro: meno del mercato privato milanese, ma comunque troppo per una larga fascia di studenti. Una quota dei posti sarà inoltre destinata con priorità ai figli di avvocati, medici, ingegneri, architetti: categorie che tramite le rispettive casse previdenziali partecipano all’investimento. La priorità è temporanea e scatterebbe, fino a un massimo di 500 posti sui 1.250 convenzionati, solo in caso di overbooking. “È la prova che lo studentato non vuole rispondere ai bisogni reali, ma a chi può permetterselo o è figlio di qualcuno”, dice Luca, del collettivo Off Topic e del Comitato Insostenibili Olimpiadi.
Intanto gli investitori si aspettano un ritorno vicino al 5%, mentre Coima sottolinea che il nuovo studentato aiuterà a ridurre un gap cittadino stimato in circa 30mila posti letto. Per i critici, però, il punto non è solo quanti posti si aggiungono, ma a quali condizioni e con quali garanzie nel tempo. “Se il pubblico investe risorse, deve ottenere un ritorno concreto”, osserva Luca, richiamando il coinvolgimento di Cassa depositi e prestiti e il tema degli extracosti che Coima chiede al Comune e al governo. Servillo allarga il campo: “Il problema non è la presenza del privato in sé, ma il fatto che lo Stato scelga di affidarsi al privato per rispondere a un bisogno abitativo”. Il rischio, aggiunge, è che le operazioni private non guardino solo agli studenti, ma alla residenzialità temporanea nel suo complesso, con strutture che potenzialmente potranno essere riconvertite in hotel.
Nel caso degli studentati realizzati con fondi Pnrr, il vincolo di destinazione d’uso come residenza universitaria dura almeno 12 anni. Nelle altre operazioni, invece, la durata varia in base alle convenzioni urbanistiche e agli accordi con i Comuni: nel caso del Villaggio Olimpico la convenzione di edilizia residenziale sociale durerà 30 anni. Per UDU, senza una regia pubblica forte questi interventi rischiano di produrre rendita più che diritto all’abitare: “Si continua a tutelare chi fa profitto, mentre manca un vero piano casa: l’anno scorso sono stati impiegati solo 100 milioni, quest’anno non è stato neanche menzionato in legge di bilancio”.
