A volte uno più uno non fa due. Succede ad esempio nel mercato immobiliare italiano di questi ultimi mesi. Sommare tassi sui mutui sui minimi storici e prezzi stabili se non, in alcune zone, in calo, dovrebbe produrre un boom degli acquisti. Invece succede esattamente l’opposto. Venerdì scorso Il Sole 24 Ore ha dato conto del calo del 9% dei mutui casa nei primi 4 mesi dell’anno fotografato dall’osservatorio Crif –Mutuisupermarket.it. Avvisaglie della frenata si potevano cogliere già con la nota di Banca d’Italia sulle “Condizioni dell’offerta e andamento della domanda di credito in Italia” diffusa lo scorso 9 aprile. Nella nota si parla di un lieve irrigidimento per i mutui alle famiglie nei primi 3 mesi del 2019 e di un peggioramento delle condizioni che dovrebbe protrarsi anche nel trimestre successivo. Ossia tra aprile e giugno. Eppure i tassi sui mutui sono sui minimi storici con un Taeg (ossia il tasso annuo effettivo globale, comprensivo di tutte le voci) al di sotto del 2%. L’Irs, il parametro di base che funge da riferimento per il calcolo degli interessi, rimane su valori bassissimi, favorito anche dal continuo calo dei rendimenti dei Bund, a cui è in qualche modo collegato. Cosa succede quindi?

“La vera selezione non si fa con i tassi”, spiega Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma e responsabile dell’area immobiliare, “ma con la scelta su a chi concedere il finanziamento e a chi no. Da questo punto di vista le banche sono diventate più guardinghe e molto attente alle prospettive di redditualità, e quindi alla capacità di rimborsare le rate nel tempo, dei potenziali clienti”. A differenza del passato, fa notare, Dondi le banche si affidano molto meno alla solo garanzia dell’ipoteca sull’immobile. La crisi degli scorsi anni ha insegnato come si tratti di una tutela molto più blanda di quanto si supponesse. Le banche si sono trovate piene di immobili a cui non si riusciva a dare un valore.

A questo irrigidimento dal lato dell’offerta, si aggiunge il raffreddamento dal lato della domanda che ha caratterizzato la prima parte del 2019. “È in atto una sorta di pausa di riflessione, una fase attendista nell’ambito di un trend di crescita”, aggiunge Dondi. Il cambio di atteggiamento è stato fotografato anche dagli indici di fiducia. In calo per tutta la prima parte dell’anno e solo ora in ripresa. Il calo della fiducia ha interessato anche le prospettive di reddito futuro. Quindi molte famiglie hanno preferito aspettare di capire come si stia evolvendo la situazione del paese prima di lanciarsi in un investimento importante come quello per l’acquisto della casa. I tassi bassi allettano ma non bastano. Di fronte a una selezione più rigida da parte delle banche si attua inoltre anche una sorta di “auto selezione” dal lato della domanda. Chi ritiene di non avere i requisiti, ad esempio perché dovrebbe finanziare il 100% dell’importo dell’immobile, non prova neppure a presentarsi allo sportello. Il mercato immobiliare è quindi cambiato. “Non si può più pensare che sia in qualche modo scollegato, o sfasato, rispetto all’andamento dell’economia reale”, precisa Dondi.

In quest’ottica i mesi a venire non promettono molto di buono. L’effetto spread dovrebbe infatti iniziare a farsi sentire per davvero. Sinora le banche italiane hanno “tirato avanti” grazie alla liquidità relativamente abbondante di cui disponevano. Hanno quindi potuto evitare di presentarsi sul mercato per finanziarsi, o se lo hanno fatto, lo hanno fatto poco. Chi ci ha provato ha dovuto fare i conti con un sensibile aumento del costo della provvista. Vale a dire degli interessi che deve pagare per ottenere soldi dagli investitori. L’extra costo per le banche italiane è stimato in 200/300 punti base. Ossia quando una banca italiana emette un’obbligazione, paga interessi superiori del 2 o 3% rispetto a una concorrente tedesca o francese. Sulle banche italiane pesa un rischio Paese, sintetizzato dallo spread, considerato dai mercato molto più alto rispetto a quello degli altri paesi euro. Il ricorso al mercato si può rimandare ma non certo evitare o sostituire.

Quando le banche dovranno tornare a finanziarsi pagando interessi più alti inevitabilmente questo avrà conseguenze anche sulle condizioni praticate alla clientela. Per quanto l’Irs rimanga basso, lo spread aggiunto dalle banche che va a comporre l’interesse finale è destinato a crescere. “Nei prossimi mesi ci aspettiamo che la selezione dei clienti non avvenga più solo attraverso requisiti per la concessione del prestito ma anche attraverso le condizioni praticate” conclude Dondi.

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