Airbnb e l’emergenza overtourism, i nuovi dati: Roma primo mercato italiano con ricavi medi triplicati in sette anni. A Napoli +200% di pernottamenti
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Sono cresciute del 44%, dal 2017, le unità abitative in affitto su Airbnb a Milano, seconda città in Italia in termini di diffusione della piattaforma. Progresso un po’ inferiore per Firenze (+13%), mentre alti tassi di crescita si riscontrano nel mercato ancora relativamente giovane di Napoli (+98,6%), quarto comune per numero di annunci. La piattaforma si diffonde sempre più però anche al sud: a Palermo il numero di annunci è aumentato del 52,2% dal 2017, mentre a Cagliari l’aumento è del 90%. Sono i dati emersi da un lavoro realizzato nell’ambito del progetto AirMAP, un’iniziativa di ricerca comparativa su scala nazionale coordinata dal FULL – Future Urban Legacy Lab del Politecnico di Torino.
Sempre a Milano, nello stesso arco temporale, le notti prenotate crescono da 1,34 milioni a 3,23 (+141%), con una media annuale di 85 notti di occupazione a 149 euro a notte. A Firenze le notti nel 2024 sono 2.218.232, +60,7%, con una media annuale di 126 notti di occupazione a 183 euro a notte. A Bologna prenotazioni a quota 820.000, +113%, con una media di notti per unità di 123 a 130 euro a notte. A Napoli i pernottamenti sono arrivati a 1,7 milioni nel 2024: +203,9% rispetto al 2017, con una media annuale di notti per unità di 103 a 110 euro a notte. A Palermo le notti complessive sono 997.000 (triplicate rispetto al 2017), con una occupazione di 95 notti a 97 euro a notte. A Catania sono 589.668, con una media di 96 notti di occupazione a 84 euro a notte.
Milano in testa per aumento dei ricavi
Dall’analisi dei dati emerge anche come si impennano i ricavi per unità e per host, sempre rispetto al 2017: a Milano l’aumento è rispettivamente del 192% e del 270% (12.600 e 24.250 euro), a Firenze l’aumento dei ricavi per unità e per host è del +162% e +188% a 23.129 e 53.884 euro, rendendo il mercato fiorentino tra i più remunerativi del paese. A Bologna i ricavi sono cresciuti del 225,3% e del 304,6% per unità e per host (15.945 e 30.844 euro). A Napoli invece l’aumento è rispettivamente +137% e +169% (11.317 e 22.629 euro per unità e host), meno che in altre città. A Palermo la crescita è +235,1% e +252,7% (9.209 e 17.448 euro), a Catania +160% e +176% per unità e per host (8.080 e 15.060 euro rispettivamente).
I large host esplodono a Bologna e Napoli
Sono infine indicativi i dati sui “large host” con più di dieci abitazioni: a Milano le abitazioni gestite da host con più di dieci unità sono aumentate del 208% e nel 2024 controllavano il 30,8% degli annunci totali. Crescono anche a Firenze (+141%), arrivando a coprire il 32,8% dell’offerta complessiva. A Bologna l’aumento è del 306% e controllano il 23,6% delle abitazioni. A Napoli coprono il 14% degli annunci, ma con una crescita marcata negli ultimi anni (+315% delle unità gestite). A Palermo l’aumento è del 162%, con una copertura del 13,3% delle unità abitative, a Catania crescono del 162% arrivando a coprire il 13% delle abitazioni.
Il caso Roma, primo mercato italiano degli affitti brevi
Particolarmente interessante, all’interno del progetto, è il lavoro, a cura di Antonia Astore (Gran Sasso Science Institute) e Luca Tricarico (Istituto di Ricerca sulla Crescita Economica Sostenibile, CNR), sul Comune di Roma e la sua area metropolitana. Con 47.090 annunci attivi su Airbnb e un giro d’affari stimato di circa 1,1 miliardi di euro nel 2024 (erano 350 nel 2017, con una crescita del 213%), Roma si conferma il primo mercato italiano di affitti brevi su piattaforma, seguita da Milano, Napoli, Firenze, Venezia. Se l’offerta è aumentata solo del 6,5% rispetto al 2017, le notti prenotate sono passate da 3,4 a 6,09 milioni, con un tasso medio di occupazione passato da 77 a 129 notti. I ricavi medi per unità sono triplicati (da 7.900 a 23.300 euro annui, il doppio della media nazionale). I gestori con dieci o più annunci sono una quota minoritaria ma hanno ricavi medi per unità di 33.600 euro annui, il doppio rispetto ai piccoli host.
La geografia del fenomeno è brutalmente concentrata: il Centro Storico vale il 48,3% dell’offerta complessiva (e la redditività maggiore, 34.800 euro per annuncio), seguito da municipi limitrofi con i quali raggiunge il 70% degli annunci. Se la crescita non rallenta in città, dove il mercato è già saturo, si sposta verso la periferia, con aumenti del 50,4%, e notti aumentate del 193,3%, otto volte il tasso di crescita del capoluogo, nei comuni della cintura metropolitana (che contano 4,1 milioni di abitanti). E proprio queste zone sono quelle con maggior crescita dei valori locativi, con aumenti dei canoni tra il 15 e il 29%. “I dati che abbiamo raccolto”, dice Tricarico, co-autore del report, “raccontano un mercato maturo, professionalizzato, con rendimenti altissimi per chi opera in modo strutturato”.
Quello che i dati descrivono per Roma, continua Tricarico, “è uno scenario di overtourism: non solo troppi turisti nei luoghi sbagliati, ma una pressione sistematica del turismo di piattaforma sul mercato abitativo che riduce progressivamente la città a una risorsa estrattiva, svuotandola di residenti e di vita urbana ordinaria. Barcellona, Amsterdam e Lisbona hanno messo un drastico freno alle licenze turistiche. Nel nostro paese è stato introdotto solo l’obbligo di codice identificativo”. Infine, quello che emerge dai dati sulla capitale, conclude Tricarico, “è che la finestra per intervenire in modo preventivo si sta chiudendo. Se non si agisce adesso, con una governance attiva e differenziata per zona, non regole uniformi calate dall’alto, tra cinque anni avremo il problema ovunque, senza strumenti per gestirlo”.
