Gli immobiliaristi israeliani mettono le mani sulla Grecia: investimenti raddoppiati in un anno. E “si comprano” anche il quartiere anarchico e pro-Pal

La piazza di Exarchia, cuore del quartiere storicamente anarchico di Atene, è oggi delimitata da barriere e reti metalliche alte tre metri. Il cantiere della nuova stazione della metropolitana è sorvegliato da polizia in assetto antisommossa ad ogni angolo. La sua finalizzazione, prevista tra il 2029 e il 2030, è parte di un più ampio processo di sviluppo urbano dell’area che mira a rimodernare le zone limitrofe al centro della città. Fino ad agosto 2022, questo luogo era un triangolo verde: ospitava mercati cittadini, manifestazioni e rappresentava più in generale un punto di incontro per residenti e attivisti. Oggi i segni della gentrificazione sono evidenti: caffè in stile americano e palazzi del quartiere che ospitano sempre più appartamenti destinati ad affitti a breve termine, spesso tramite Airbnb. Nel 2025, il colosso americano ha generato quasi 1 miliardo di euro in Grecia, trasformando profondamente aree centrali come Exarchia, Psyrri, Omonia, Metaxurghio, Koukaki e Kolonaki. Se in passato erano soprattutto cinesi e russi a muoversi sul mercato immobiliare greco, dal 2019 sono subentrati sempre più gli israeliani.

Nel 2025 si stimava che l’attività d’investimento dei privati israeliani avesse superato i 500 milioni di euro l’anno, mentre per il 2026/27 si prevede che possa raddoppiare, raggiungendo 1 miliardo di euro. A favorire questa tendenza sono state anche le conseguenze della crisi economica greca che ha fatto crollare il valore degli immobili di quasi il 40%. Exarchia rappresenta uno dei simboli e delle contraddizioni di questo fenomeno. Mentre le barriere del cantiere della metro sono dipinte con bandiere palestinesi e scritte contro il genocidio a Gaza, l’area è diventata centrale negli investimenti di società israeliane.

A poche decine di metri dalla piazza, si trova un edificio che all’ingresso ha una piccola cassetta di sicurezza con un codice da digitare: il segno inequivocabile della presenza di un AirBnB nel palazzo. L’appartamento è gestito da Zoia Living, società correlata al gruppo Zoia, con sede a Cipro ma management israeliano. Zoia è entrato nel mercato greco ufficialmente nel 2017 con una manciata di appartamenti. Oggi, stando ai dati di Inside AirBnb, gestisce 142 proprietà in varie aree della città ed è la seconda società per numero di appartamenti AirBnB ad Atene.

Ma Zoia non è l’unica azienda israeliana attiva nel mercato immobiliare ateniese. Il gruppo israeliano Finders, attraverso il brand Vision, ha convertito diversi palazzi tra Gazi, Omonia e Metaxourgio in complessi di appartamenti turistici e piccoli hotel, con oltre 70 unità documentate. Parallelamente operano investitori su scala più ampia. Il gruppo Golden Horizon, tramite la società greca Gnosis Investments, ha dichiarato investimenti per circa 300 milioni di euro, con oltre 100mila metri quadrati di immobili acquisiti tra Atene, il Pireo e l’Attica. Tra i progetti più rilevanti c’è la riconversione dell’ex edificio Keranis, dove sono previsti oltre 400 appartamenti.

Anche il settore alberghiero vede una forte presenza israeliana: gruppi come Fattal e Israel Canada Hotels gestiscono diversi hotel nel centro della città, tra cui il NYX Esperia Palace riaperto nel 2023 dopo una ristrutturazione da circa 25 milioni di euro.

Le ragioni dell’intensa attività di investimento di aziende e privati israeliani in Grecia sono in parte di natura economica, ma si inseriscono in una cornice geopolitica più ampia. Dal 2010, Atene e Tel Aviv hanno progressivamente rafforzato i loro rapporti. Durante gli ultimi 15 anni i due Paesi hanno costruito, insieme a Cipro, un asse di alleanze nel Mediterraneo orientale, basato soprattutto sulla cooperazione energetica e militare. Il risultato di questo clima di vicinanza è evidente anche nei dati del turismo israeliano. Nel 2025 la Grecia è infatti diventata la prima destinazione di viaggio per i passeggeri provenienti da Israele, con oltre 2,2 milioni turisti.

Un altro indicatore della relazione tra i due Paesi emerge dai dati sui Golden Visa: permessi di soggiorno, spesso di lunga durata e rinnovabili, concessi a cittadini extra-Ue che effettuano investimenti significativi nel Paese ospitante, come l’acquisto di immobili. Nel 2025 le concessioni di Golden Visa sono salite alle stelle, raggiungendo quota 8.879, con un aumento del 95% rispetto ai 4.535 permessi rilasciati nel 2024. Secondo analisti di mercato, questa crescita è legata alla percezione della Grecia come un porto sicuro per gli investimenti e come possibile luogo di residenza.

Tra i cittadini extra-UE che lo scorso anno hanno ottenuto più permessi figurano, oltre a turchi e iraniani, anche gli israeliani, con un aumento del 91,5% rispetto al 2024, raggiungendo quota 636. Un fenomeno in costante crescita, legato anche alle tensioni regionali e all’invasione in corso a Gaza. In questo contesto, Atene viene sempre più percepita come una base stabile e sicura all’interno dell’Europa dove vivere o trasferire parte dei propri interessi nei momenti di maggiore instabilità. Un fattore spesso pubblicizzato online dalle numerose agenzie specializzate in richiesta di Golden Visa greci.

Ma se da un lato le politiche dell’esecutivo greco di apertura agli investimenti esteri sono state una manna dal cielo nell’ultimo decennio, dall’altro hanno provocato un vero e proprio terremoto sociale e abitativo tra coloro che vivono nella capitale. “Hanno aperto le porte agli investimenti esteri, ma senza un modello di sviluppo chiaro le conseguenze economiche e sociali sono state di vasta portata”, spiega Thomas Maloutas, ricercatore e professore emerito presso il Centro nazionale di ricerca sociale (EKKE) e l’Università di Harokopio. “Questo modello ha alimentato la speculazione immobiliare in una situazione di crisi abitativa senza precedenti”.

Nonostante nel 2026 il governo greco abbia introdotto un sistema più articolato per bilanciare gli investimenti esteri con il mercato immobiliare locale, aumentando i criteri per l’ottenimento dei Golden Visa, il danno sembra ormai fatto. “Atene non dispone di alcun sistema di housing sociale gestito dallo Stato per le fasce più vulnerabili – aggiunge Maloutas – Questo espone i cittadini con redditi più bassi a qualsiasi fluttuazione del mercato immobiliare”.

Nel 2025 le strutture di affitto a breve termine hanno raggiunto la cifra record di 228mila unità, a cui vanno aggiunte circa 20mila proprietà, soprattutto ad Atene, legate al programma dei Golden Visa. Le conseguenze di questo fenomeno emergono anche nei dati diffusi dalla Banca del Pireo lo scorso anno, secondo cui nelle principali città greche si registra una carenza di 180mila alloggi in affitto o in vendita.

Una situazione potenzialmente esplosiva, aggravata da un altro dato significativo: circa il 35% del reddito delle famiglie greche viene speso per la casa, la quota più alta nell’Unione europea, mentre i salari continuano a mostrare una dinamica stagnante.

Per le strade di Exarchia, Koukaki o Kolonaki, le cassette di sicurezza con le chiavi per gli appartamenti in affitto sono ormai parte del paesaggio urbano, quasi quanto il Partenone. Agli ateniesi non restano che poche scelte: “Dal centro, oggi ci si sposta a Kypseli, ma piano piano il fenomeno arriverà anche lì e a quel punto i cittadini si sposteranno ancora più all’esterno. È una lenta migrazione dal centro verso le periferie o la costa”. Chi invece non ha nemmeno questa possibilità sono le migliaia di migranti che vivono in città. Senza le risorse economiche degli investitori israeliani per accedere ai Golden Visa, molti di loro risiedono ad Atene in modo precario, ufficialmente o meno, e sono spesso costretti a trovare soluzioni abitative estreme.