I b&b hanno svuotato il mercato degli affitti? A Roma i numeri raccontano un quadro più complesso
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Il dibattito pubblico sul mercato delle locazioni nelle grandi città italiane si è concentrato su una domanda: la crescita degli affitti turistici e dei bed & breakfast ha di fatto svuotato il mercato degli affitti residenziali? I contratti di lungo periodo stanno davvero scomparendo? Per provare a rispondere a queste domande è utile guardare ai dati ufficiali delle statistiche trimestrali sulle locazioni dell’Agenzia delle Entrate, che rilevano esclusivamente i contratti registrati.
L’analisi dei dati relativi al 2025, su Roma, confrontato con quelli del 2024, che ho prodotto con apposita elaborazione, mostra un quadro più complesso rispetto alla narrazione dominante: il numero complessivo dei contratti cresce, ma cambiano le tipologie di locazione.
A Roma il quadro è ancora più significativo, anche alla luce del forte incremento del turismo e dell’impatto del Giubileo. Considerando tutti e quattro i trimestri del 2025, a Roma sono stati registrati 54.053 nuovi contratti di locazione (esclusi quelli per porzioni di appartamento destinate a studenti), contro 48.133 nel 2024. Nel dettaglio: 10.656 contratti a libero mercato (11.271 nel 2024); 7.756 contratti transitori (4.849 nel 2024); 27.188 contratti agevolati (26.337 nel 2024); 7.453 contratti studenti per interi appartamenti (5.676 nel 2024). A questi si aggiungono 15.683 contratti per studenti relativi a porzioni di appartamento, contro i 10.195 del 2024.
Nel complesso, quindi, nel 2025 a Roma sono stati stipulati 69.736 contratti, considerando anche le locazioni studentesche per porzioni di immobile, contro 58.228 nel 2024.
Un elemento particolarmente rilevante riguarda le locazioni di lungo periodo. Nel 2025 a Roma i soli contratti 3+2 e 4+4 sono stati 37.744, un numero sostanzialmente stabile rispetto ai 37.608 del 2024. All’interno di questa categoria, i contratti agevolati rappresentano ormai la quota largamente maggioritaria e circa la metà dell’intero mercato delle locazioni cittadino. Si osserva invece una riduzione costante dei contratti a libero mercato, già evidente nel 2024.
Se il numero complessivo dei contratti cresce, il cambiamento più evidente riguarda la durata delle locazioni. Nel 2025 a Roma i contratti transitori e quelli per studenti (considerando solo interi appartamenti) sono stati 15.208, contro 10.195 nel 2024. Ancora più forte l’aumento delle locazioni studentesche per porzioni di appartamento, passate da 10.195 nel 2024 a 15.683 nel 2025.
Alla luce dei dati ufficiali non emerge una riduzione complessiva del numero dei contratti di locazione, nemmeno in una fase caratterizzata dalla forte espansione degli affitti turistici prima e durante il Giubileo. Piuttosto, sembra emergere un diverso orientamento dei proprietari: una parte degli immobili si sposta verso contratti transitori, cresce l’offerta di locazioni per studenti, aumentano anche i contratti agevolato. L’espansione dei bed & breakfast potrebbe quindi derivare più dalla messa sul mercato di abitazioni precedentemente sfitte che dalla trasformazione diretta di appartamenti affittati con contratti di lungo periodo.
Il vero problema resta il costo degli affitti. Se il numero dei contratti non diminuisce, resta però una criticità evidente: il livello dei canoni di locazione. Tutte le tipologie contrattuali hanno registrato negli ultimi anni aumenti significativi degli affitti, rendendo sempre più difficile l’accesso alla casa per ampie fasce della popolazione urbana. Il mercato delle locazioni non scompare dunque, ma cambia struttura. E soprattutto diventa sempre più caro.
