Davvero tutti i giovani potranno comprare la prima casa senza versare migliaia di euro di imposte? E quanti potranno anche ottenere un mutuo al 100%, senza quindi versare anticipi, grazie alla garanzia dello Stato? Il testo del decreto Sostegni bis approvato dal Consiglio dei ministri ridimensiona notevolmente le aspettative create dall’annuncio fatto da Mario Draghi alla Camera lo scorso 26 aprile e confermato con qualche variazione giovedì, durante la conferenza stampa di presentazione del provvedimento. “Imposta di registro e sul mutuo sono state cancellate, e questo vale per tutti i giovani fino a 36 anni”, ha detto il premier. “Per quelli meno abbienti, con un Isee fino a 40mila euro, c’è anche la garanzia dello Stato sull’esposizione bancaria”. Ma sul primo punto le bozze del decreto e il comunicato stampa pubblicato sul sito del governo dicono che anche per godere dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale sulla compravendita e dall‘imposta sostitutiva sul mutuo occorre avere un reddito basso. Quanto alla garanzia pubblica, esisteva anche prima. Ora sale dal 50 all’80%, a patto però che l’Isee sia sotto la soglia prevista.

Il parametro è ragionevole, si intende, ma giunge inatteso per chi non rispetta il requisito e fino a ieri aveva sperato di poter “non pagare l’anticipo grazie alla garanzia statale”, come promesso da Draghi presentando il Recovery plan a Montecitorio. Sul punto c’è stata evidentemente una riflessione anche durante il cdm: le bozze arrivate sul tavolo dei ministri fissavano l’Isee massimo a 30mila, poi stando al comunicato di Chigi – e il testo definitivo lo conferma – la soglia è stata alzata a 40mila. Vale per tutti, senza limiti, solo il credito di imposta di importo pari all’Iva versata riservato a chi acquista dal costruttore: una bella spinta per il settore dell’edilizia, che già sta godendo dei primi effetti del Superbonus 110%. Un’altra sorpresa negativa riguarda il dimezzamento degli onorari notarili: previsto da precedenti bozze, risulta scomparso.

Partiamo dall’inizio. Il Fondo di garanzia mutui prima casa, gestito dalla società pubblica Consap, non è una novità: è stato creato nel 2013 e rifinanziato nel 2019. Solo l’anno scorso ha accolto oltre 43mila domande. Il meccanismo è semplice: se a un certo punto il mutuatario smette di pagare le rate, subentra il fondo. Un ombrello pensato per convincere gli istituti di credito a finanziare persone che altrimenti non ne avrebbero le caratteristiche. I requisiti per l’accesso sono stati modificati più volte, in senso restrittivo quando le risorse in cassa erano poche. Attualmente – già prima dell’entrata in vigore del nuovo decreto – non ci sono restrizioni: chiunque può chiedere la garanzia pubblica fino al 50% della quota capitale su mutui fino a 250mila euro per l’acquisto della prima abitazione (a patto che non sia una villa o una casa di lusso) o per ristrutturazioni che ne aumentino l’efficienza energetica. Hanno priorità le giovani coppie sposate o conviventi in cui almeno uno dei due sia under 35, i genitori single e gli under 35 con un rapporto di lavoro atipico.

Che cosa cambia con il decreto Sostegni bis, che aumenta di 290 milioni (rispetto ai 160 oggi disponibili) la dotazione del fondo? La terza categoria prioritaria viene modificata eliminando il riferimento al lavoro atipico e aumentando di un anno l’età. Il terzo comma dell’articolo 63, poi, aumenta all’80% la misura massima della garanzia concedibile dal fondo alle categorie prioritarie. Tra cui, appunto, gli under 36. Occorre però avere un reddito basso, testimoniato da un Isee sotto i 40mila euro. E comprare entro il 30 giugno 2022. In questo caso, effettivamente, la strada per ottenere un mutuo che copra il 100% del prezzo della casa – senza dunque dover versare anticipi – dovrebbe essere in discesa. Per evitare che a questi mutuatari assistiti da garanzia pubblica vengano applicati tassi più onerosi rispetto a quelli chiesti agli altri, il decreto specifica che la banca dovrà “indicare, in sede di richiesta della garanzia, le condizioni economiche di maggior favore applicate ai beneficiari in ragione dell’intervento del Fondo”.

Per concludere ci sono le esenzioni fiscali, riservate però, anche in questo caso, a chi ha Isee basso. L’annullamento di imposte di registro, ipotecarie e catastali, unito allo stop all’imposta sostitutiva sul mutuo e alle tasse sulle concessioni governative, per un appartamento che valga fino a 250mila euro “pesa” per diverse migliaia di euro. La sola imposta di registro, per la prima abitazione, è pari al 2% del prezzo o del valore catastale.

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