E’ stato pubblicato il Rapporto Immobiliare 2022 che monitora il mercato residenziale. Un rapporto a cura dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI) che analizza, come di consueto, i dati del mercato immobiliare delle abitazioni con riferimento al 2021.

Il Rapporto, in riferimento alle locazioni, afferma che nel 2021 il numero di nuovi contratti di locazione trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione è stato complessivamente di 1,7 milioni, il 10,4% in più rispetto allo scorso anno ma in diminuzione rispetto al 2019 del 2,7%. I contratti di locazione ad uso abitativo registrati nel 2019 erano 1.415.486, nel 2020 1.289.543, nel 2021 sono stati 1.365.646. Registrando quindi un aumento rispetto al 2020 ma ancora inferiori a quelli registrati nel 2019.

In particolare, tenuto conto che per motivi metodologici i dati sono diversi, i segmenti contrattuali in Italia sono stati nel 2021 i seguenti:

– contratti transitori ordinari sono stati 169.389 con un aumento rispetto al 2020 del 12,1%;
– contratti ordinario a libero mercato: 467.962 con un aumento del 1,7% rispetto al 2020;
– contratti agevolati studenti 43.971, con un amento rispetto al 2020 del 30,6%;
– contratti agevolati sono stati 251.170 con un aumento rispetto al 2020 del 8,5%

Come si evince dai dati vi è un aumento evidente dei contratti a canone agevolato e una maggiore copertura del mercato delle locazioni da parte di questo segmento che diventa pari a circa 300.000 contratti qualora si conteggiassero tra i contratti agevolati sia quelli per studenti che quelli ordinari agevolati

Più interessante il dato relativo ai Comuni ad alta tensione abitativa, quei comuni dove sono vigenti i canoni agevolati e le agevolazioni fiscali (cedolare secca al 10%, imposta di registro ridotta, riduzione Imu del 25%). In questi comuni si registrano i seguenti dati:

– contratti transitori ordinari sono stati 97.325 con un aumento rispetto al 2020 dell’11,0%
– contratti ordinario a libero mercato: 266.323 con un aumento del 3,5% rispetto al 2020;
– contratti agevolati studenti 41.024, con un amento rispetto al 2020 del 31,2%;
– contratti agevolati sono stati 220.320 con un aumento rispetto al 2020 del 8,1%

Il dato dei comuni ad alta tensione abitativa, circa 800 comuni in Italia, ci dice che ormai i contratti a libero mercato sono di numero pari a quelli agevolati ordinari più gli agevolati studenti, i primi si assestano a 266.323 quelli agevolati complessivamente a oltre 261.000.

Sempre nei comuni ad alta tensione abitativa secondo il Rapporto, i canoni medi sono i seguenti:

– per contratti transitori ordinari il canone medio è di euro 83,9 mq/anno
– per contratti ordinario a libero mercato il canone medio è di euro 85,0 mq/anno
– per i contratti agevolati studenti il canone medio è di euro 81,2 mq/anno
– per contratti agevolati il canone medio è di euro 73,3 mq/mese

Sempre per quanto riguarda i contratti agevolati il Rapporto afferma che nelle principali grandi aree urbane abbiamo i seguenti canoni medi: Roma euro 10,3 mq/mese; a Milano euro 9,40 mq/mese; a Napoli euro 7,07 mq/mese; a Torino euro 5,7 mq/mese; a Palermo 4,65 mq/mese; a Genova euro 6,05 mq mese; a Bologna euro 7,6 mq/mese; Firenze euro 7,9 mq/mese.

Dal Rapporto si può desumere che cresce il mercato agevolato rispetto al libero mercato segno che i proprietari stanno sempre più aderendo a questa possibilità, anche grazie ad una flax tax al 10%. Ormai nei comuni ad alta tensione abitativa i contratti di locazione a canone libero e quelli a canone agevolato sono di pari numero con la prospettiva di un sorpasso nei prossimi anni. Questo significa che il canale a libero mercato è sempre più abbandonato e che sarebbe bene prenderne atto, anche nel procedendo alla sua soppressione lasciandolo vigente solo per immobili di pregio, come richiesto dalle organizzazioni sindacali.

Altro nodo che non posso non segnalare è quello relativo al fatto che la condizione economica, dopo due anni di pandemia e con una economia di guerra in corso, che incidono pesantemente sui redditi delle famiglie, vi è la necessità che si proceda ad un abbassamento anche dei canoni di locazione agevolati, oggi troppo elevati per essere sostenibili per le famiglie obbligate alla locazione, una questione sollevata da Unione Inquilini fin dalla dichiarazione di emergenza sanitaria nel 2020.

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