Il mercato affitti non è saturo ma bloccato: così si crea precarietà abitativa

Nomisma ha reso nota una elaborazione, in collaborazione con Confabitare, pubblicata nella prima edizione dell’Osservatorio Affitti 2023, sul mercato delle locazioni. Nomisma valuta in 700mila le richieste di appartamenti in affitto, nel privato, quasi la stessa cifra di famiglie (650mila) richiedenti di case popolari nelle graduatorie comunali.

La domanda di case in locazione si scontra, secondo Nomisma, con una “discrepanza” tra le unità immobiliari offerte e la domanda effettiva. Secondo Nomisma l’11% delle abitazioni non viene utilizzato o non viene concesso in affitto. Di fatto si assiste ad un mercato non saturo ma bloccato. La tenaglia formata dalle abitazioni che restano inutilizzate nella disponibilità dei proprietari e la dimensione raggiunta dalle unità immobiliari destinate ad affitti brevi turistici sono elementi ostativi per una risposta positiva ed equilibrata alla richiesta di locazioni e medio e lungo termine a costi sostenibili.

Dallo studio di Nomisma si evince che in Italia le abitazioni utilizzate come prima abitazione da parte dei proprietari sono il 57% delle abitazioni di proprietà, mentre il 10% dello stock immobiliare disponibile è destinato a locazione. I dati sopra riportati parlano di una effettiva scarsità di offerta di alloggi in locazione e questo, collegato all’aumento dei canoni di locazione del +2,1% nel solo 2023, fornisce gli elementi principali di precarietà abitativa e dei costi elevati degli affitti.

Altro elemento che aggiungo: appare del tutto evidente che la parte di famiglie disponibili a stipulare contratti di locazione nella maggioranza dei casi è costituita da famiglie con redditi medio bassi o in gravi difficoltà a causa di redditi precari; anche quando i componenti lavorano, hanno redditi insufficienti per sostenere gli attuali affitti richiesti. A questo si aggiunga una congiuntura economica e inflazionistica, non favorevole, che ha creato le basi per morosità e ritardi nel pagamento dell’affitto. Sono questioni diffuse, segnalate anche dai dati relativi agli sfratti per morosità incolpevole.

Nomisma afferma che il 13% degli inquilini dichiara di aver omesso almeno un pagamento, mentre uno su tre proprietari dichiara di aver subìto fenomeni di morosità tra uno e quattro mesi di arretrati.

Tra i proprietari, secondo Nomisma, il 30% si dichiara disposto ad affittare la propria abitazione, e tra questi una buona parte è proprietaria di una sola abitazione oltre quella di residenza, mentre meno del 15% dei proprietari di tre o più unità immobiliari è disponibile ad affittare. Il 10% dei proprietari che in passato hanno locato le loro abitazioni ha dichiarato di non essere più disponibile a seguito di esperienze negative quali sfratti e morosità.

Tra i proprietari oggetto dell’indagine di Nomisma, il 50% ha una unità immobiliare in locazione con contratto vigente e il 30% si dichiara disponibile a concedere in locazione una sua unità immobiliare in futuro.

Tra gli inquilini, il 27,5% ha dichiarato di aver pagato l’affitto in ritardo almeno una volta nell’ultimo anno. La morosità dei locatari è principalmente causata dall’emergere di spese impreviste (nel 40% dei casi), specialmente tra liberi professionisti, imprenditori, lavoratori autonomi e artigiani che scontano una discontinuità nelle entrate. In seconda battuta, in un caso su 3 la morosità è dovuta ad una temporanea perdita di lavoro o a difficoltà legate al reddito, incidenza che si alza sensibilmente in presenza di redditi bassi o nulli (operai e casalinghe).

Nonostante le difficoltà, circa il 50% dei locatori preferisce attendere prima di intraprendere azioni legali per la morosità, una sorta di “proprietario tollerante”. Da segnalare come la percentuale di chi decide di procedere per vie legali aumenta con il numero di abitazioni possedute.

L’elaborazione di Nomisma induce alcuni ragionamenti. E’ del tutto evidente che il mercato delle locazioni è fortemente inficiato da due parallele che ad oggi non possono convergere. Da una parte i proprietari tendono a una redditività elevata. Si vede dagli aumenti continui dei valori nelle offerte, aumenti registrati perfino in piena emergenza sanitaria. Dall’altra le famiglie che possono solo andare in affitto possiedono redditi incompatibili con le attese di reddittività dei proprietari.

A fronte di questo abbiamo una legge sulle locazioni, forse unica al mondo, che reca ben due canali contrattuali e questo non aiuta né a definire e regolare il mercato delle locazioni, né a stabilire valori di canoni di locazione equilibrati, che tengano conto delle possibilità delle famiglie che devono andare in locazione alle quali è preclusa anche solo l’aspirazione ad acquistare una casa.

Con tutta evidenza l’abbandono di politiche di incremento dell’offerta di alloggi di edilizia residenziale pubblica, di contributi affitto sempre insufficienti, ma oggi addirittura azzerati, la mancata regolamentazione sostenibile dell’impatto degli affitti turistici, l’avvento delle cedolari secche hanno prodotto una involuzione nel mercato delle locazioni. Gli effetti si vedono, così come si vede la assoluta incapacità di affrontare la questione abitativa da parte di governo, Regioni e Comuni, se non in termini di ulteriore abbandono di politiche abitative pubbliche, a favore di valorizzazioni e privatizzazioni del già esiguo patrimonio di edilizia residenziale pubblica.

Eppure soggetti come il Forum disuguaglianze, l’Unione Inquilini – che dal 25 al 30 marzo lancia la mobilitazione “Abbiamo un Piano” – e il Social Forum sull’abitare previsto a Bologna hanno definito o stanno definendo, anche in collaborazione con le Università, proposte concrete e strutturali. Perché non ascoltarli?