di Vittorio Buonaguidi *

Le famiglie dei lavoratori, con la crisi economica degli ultimi tempi e la perdita del posto di lavoro, hanno dovuto far fronte con difficoltà a spese di vario tipo (utenze, affitto, etc.) e per questo si sono trovate costrette a rimandare i pagamenti rateali in scadenza del mutuo o finanziamento contratto per l’acquisto di un bene di primaria importanza: la propria casa. Di conseguenza aumentano i debiti verso banche o società finanziarie che, con rimedi di esecuzione forzata come il pignoramento, colpiscono il patrimonio del debitore. Così, per evitare il pignoramento dell’immobile e conservarne il pieno valore economico, si è sviluppata nella prassi una soluzione alternativa, secondo cui il proprietario/debitore, d’accordo con il creditore, mette in vendita a prezzo di mercato l’immobile pignorato e – con il ricavato – estingue il proprio debito.

Inoltre, potrebbe rimanere a vantaggio del debitore quanto residua dal saldo, se il debito risulti inferiore al valore del bene pignorato. Questo meccanismo si presenta favorevole sia per il debitore – che potrà saldare i propri debiti (talvolta ottenendo anche un vantaggio!) – sia per il creditore, che sarà soddisfatto in breve tempo e senza lunghe trafile legali. Capita quindi di rado che il creditore rifiuti tale opzione. Anziché subire l’asta giudiziaria, il lavoratore-debitore pignorato potrà vendere la casa a un terzo, con il consenso dei creditori i quali, rinunziando al pignoramento, accetteranno una proposta transattiva, pari al saldo dovuto dal debitore.

Le modalità operative sono due: le parti possono stipulare la compravendita in udienza dinanzi al giudice dell’esecuzione, che contestualmente dispone con ordinanza l’estinzione del pignoramento. Oppure, in alternativa, si stipula dinanzi al notaio un preliminare di compravendita, che sarà sospensivamente condizionato alla successiva emissione dell’ordinanza estintiva. Si tratta di un’operazione complessa, con cui il proprietario, vendendo “in proprio” il bene pignorato a un terzo, è liberato dalla procedura esecutiva, in accordo con i creditori, che vengono soddisfatti con il ricavato della vendita stessa.

Con riferimento alle due modalità operative, mentre la stipula in udienza dinanzi al giudice favorisce una contestualità tra l’estinzione del pignoramento e la vendita dell’immobile al terzo – soddisfacendo sin da subito gli interessi di tutte le parti -, nel secondo caso invece la situazione è più onerosa per il terzo acquirente, che dovrà attendere l’ordinanza di estinzione per ottenere l’effettivo trasferimento del bene. In quest’ultimo caso, si stipula dapprima un preliminare di vendita, la cui efficacia è sospesa sino a quando il giudice non ordini l’estinzione del pignoramento, e poi un contratto definitivo, che dichiari il verificarsi della condizione stessa, ovvero l’emissione dell’ordinanza estintiva, trasferendo così l’immobile al terzo.

La contestualità tra la vendita e il provvedimento estintivo garantisce con maggiore certezza l’eliminazione del pignoramento, in modo che il venditore/debitore abbia la piena disponibilità dell’immobile, privo di ogni vincolo. Tuttavia, nella pratica, le lungaggini giudiziarie impediscono di attuare la contestualità e snellire la procedura, creando un significativo ritardo per la tempestiva estinzione del pignoramento. Risulterebbe così più agevole l’alternativa dell’atto sospensivamente condizionato, che lascerebbe agli apparati giudiziari il tempo necessario per un riscontro processuale alle parti, nonché al notaio i tempi tecnici per concludere l’operazione di trasferimento del bene.

* Nella mia esperienza di avvocato specializzato nel diritto commerciale e societario, ho seguito numerosi e importanti processi di ristrutturazione del debito maturato sia dall’azienda, sia dalla persona fisica, conseguendo efficaci risultati. Negli ultimi anni mi sono specializzato nel settore bancario. Mi occupo anche, da tanti anni, di tutela del consumatore e diritto del turismo, al fianco dei soggetti più deboli del rapporto contrattuale contro grandi gruppi industriali. Ho preso parte ai lavori in Commissione Giustizia alla Camera ai fini della promulgazione della normativa dedicata alla “class action” nonché a pluriennali sezioni deliberative dell’Ente Nazionale Normazione Certificazione Qualità (UNI) nel Turismo.

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