La depressione del mercato immobiliare italiano non sembra essersi ancora arrestata. Influiscono la flessione del reddito delle famiglie e l’aumento della disoccupazione. Ma anche le condizioni del mercato del credito: sempre più compravendite si concludono senza la stipula di un mutuo. 
, lavoce.info, 28 Febbraio 2013
Cala il prezzo delle case

La depressione del mercato immobiliare italiano non sembra essersi ancora arrestata. Dopo più di cinque anni di caduta delle compravendite di abitazioni non si evidenziano segnali di una possibile inversione di tendenza. Secondo i dati elaborati dall’Agenzia del Territorio il numero di contrattazioni, alla fine dello scorso anno, è stato pari a circa il 50 per cento del livello osservato nel 2004, in ulteriore flessione dal già modesto 70 per cento del 2011 (grafico 1).

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Dal 2008, con l’intensificarsi della crisi finanziaria, le quotazioni si sono arrestate, mostrando una leggera flessione (-0,6 per cento) nella prima parte del 2012. Ciò implica che in termini reali il valore medio delle abitazioni ha subito una flessione di quasi il 10 per cento rispetto alle quotazioni massime registrate nel 2007.

Il mutuo non c’è più

Nonostante il basso profilo dei prezzi, il mercato stenta a riprendersi. Tra le concause che vanno citate c’è senza dubbio la flessione del reddito delle famiglie e l’aumentato tasso di disoccupazione, entrambi riflesso della seconda pesante recessione che il nostro paese sta attraversando nell’arco di appena un triennio. La scelta di investimento in un’abitazione, che richiede un esborso finanziario molto importante, non può però prescindere dalle condizioni del mercato del credito.

Se si esamina la dinamica dei mutui immobiliari si può constatare che nell’ultimo anno c’è stata una repentina flessione (grafico 2). Se fino alla prima metà dello scorso anno l’Italia mostrava ancora una performance sul mercato dei mutui anche migliore di quella dei paesi dell’Europa del Nord, l’ultima parte del 2012 ha posto in evidenza l’aprirsi di un netto divario tra il nostro paese e quelli di testa dell’area euro. L’ultimo dato disponibile segnala una flessione dei mutui immobiliari di circa mezzo punto percentuale.

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A questo punto si potrebbe argomentare che la flessione dei mutui sia la semplice conseguenza della minore domanda da parte delle famiglie, condizionate soprattutto dalle difficoltà economiche e dalla notevole incertezza sulle prospettive future. Si può condividere che una parte della decelerazione osservata sul mercato dei mutui sia attribuibile alla minore domanda, ma il suo marcato arretramento si spiega, in buona parte, con l’irrigidimento delle condizioni di offerta.

Analizzando le risultanze del sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, condotto da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia del Territorio presso un campione rappresentativo di agenzie immobiliari, emergono diversi elementi a favore di quest’ultima interpretazione. In primo luogo, si nota che tra le compravendite effettuate una quota sempre più rilevante è conclusa senza la stipula di un mutuo: circa il 40 per cento secondo gli ultimi dati; erano il 30 per cento nel 2009 (grafico 3).

In altri termini, è in crescita la percentuale di acquisti di abitazioni effettuata utilizzando le risorse finanziarie già a disposizione delle famiglie. Inoltre, si registra una riduzione del loan-to-value ratio, cioè del rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo finanziato: dal 70 per cento del 2009 al 63 per cento della fine dello scorso anno. In altri termini, le banche, per proteggersi in modo più ampio da eventuali mancati pagamenti, richiedono che il mutuatario concorra all’acquisto dell’abitazione con una fetta più grande di mezzi propri.
Infine, dallo stesso sondaggio risulta che tra le motivazioni che hanno fatto fallire una potenziale compravendita immobiliare assume un peso sempre più crescente la difficoltà del reperimento di un mutuo.

In definitiva, il mercato immobiliare risulta essere fortemente influenzato dalle condizioni applicate dagli istituti di credito per l’erogazione dei finanziamenti. Il contesto attuale pone anche dei problemi di equità: l’accesso al mercato immobiliare è sempre più riservato alle famiglie più facoltose, che dispongono di abbondanti mezzi finanziari. Le famiglie con meno risorse, e in particolare quelle formate da giovani coppie, trovano, invece, sempre più ostacoli nell’acquisto di un’abitazione.