Riforma Superbonus, il condono sugli abusi edilizi ora varrà anche per gli edifici ante 1967

dell’Avv. Emanuele Montini*

Dopo l’apposizione della questione di fiducia alla Camera dei Deputati sulla legge di conversione, in attesa della lettura del Senato (probabilmente solo formale), la riforma del Superbonus ormai si può dire stabilizzata e si possono individuare i connotati della nuova sanatoria edilizia amministrativa contenuta nell’art. 33 del decreto legge n. 77/2021.

A parte la sanatoria di fatto per gli interventi post 1967, di cui si è già parlato (per la prima volta il condono edilizio non costa nulla e l’abusivo viene anche premiato), vediamo meglio come funziona il condono per gli immobili urbani costruiti prima del 2 settembre 1967, che rappresenta il giorno successivo alla entrata in vigore della legge n. 765 del 1967 (cosiddetta legge “Ponte”).

In pratica, come è noto, la legge “Ponte” estende l’obbligo di pianificazione, e quindi di rilascio di licenza edilizia (oggi permesso di costruire), anche per gli immobili costruiti fuori dai centri abitati. Da quel momento ogni edificio, anche in campagna, è stato assoggettato a licenza edilizia con la conseguenza che, se realizzato senza, sarebbe dovuto essere considerato a tutti gli effetti un abuso edilizio. Questa premessa risulta necessaria perché qualcuno pensa che, prima di questa data (complice il testo dell’articolo 40, terzo comma, della legge n. 47 del 1985, relativo agli atti di trasferimento o costituzione di diritti reali su immobili), non ci sia necessità di alcun titolo per poter costruire; invece questa regola non vale per i centri abitati e le zone di espansione, dove già vigevano dei piani regolatori approvati o riconosciuti in base alla legge urbanistica fondamentale (n. 1150 del 1942).

Quindi, attualmente, se è stato realizzato un immobile tra il 1942 e il 1967 senza titolo edilizio in un centro abitato provvisto di piano regolatore, questo è da considerare un abuso edilizio a tutti gli effetti (è il caso delle grandi città come Roma, Milano, Napoli etc…).

Anche verso questa platea di immobili abusivi si rivolge, ora, la nuova sanatoria tramite Superbonus. Basterà presentare la Cila in cui si attesta che l’opera è stata realizzata prima del 1967, anche dentro un centro abitato, e accatastare l’edificio in forza di questo titolo. Da quel momento l’edificio è sanato e commercializzabile. Inoltre l’abusivo non dovrà pagare nulla, anzi, sarà pagato dallo Stato per aver ristrutturato l’abuso.

Che questa sia l’effettiva intenzione del Legislatore è confermato dal fatto che questa sanatoria amministrativa, mediante il nuovo comma 13-ter, è la stessa di quella inserita nella bozza di modifica del Testo Unico dell’Edilizia elaborata dal Ministero delle Infrastrutture e Trasporti, che prevede, all’art. 39, lo stesso tipo di sanatoria. Inoltre il Governo ha chiarito tale volontà opponendosi, in sede di esame in Commissione, all’emendamento Forciniti 33.26 che anticipava al 17 agosto 1942 (giorno di approvazione della legge urbanistica fondamentale) la data per ottenere il Superbonus senza licenza edilizia.

Fermo restando che questa normativa rappresenta una sanatoria amministrativa degli abusi edilizi ante 1967, alcuni commentatori della nuova norma pensano che non si tratti di una sanatoria per il solo fatto che, nel testo originario, vi fosse stato scritto “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”.

Si è già avuto modo di chiarire che questa norma, apparentemente di garanzia, in realtà non garantisce nulla e anzi depotenzia l’operato della Pubblica Amministrazione poiché, mediante l’uso del verbo “valutare”, trasforma quella che è sempre stata una attività fino ad ora vincolata di demolizione dell’abuso in un’attività discrezionale. Ma, in più, con una recente modifica apportata dalla Camera, si è anche chiarito che questa clausola non si applica a questa disciplina. Infatti è stato aggiunto il seguente periodo alla originaria formulazione: “Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter”.

Pertanto, resta impregiudicata ogni valutazione circa l’abusività dell’opera, a meno che, appunto, non si utilizzi la sanatoria prevista dal comma 13-ter. Ovviamente la parola “sanatoria” o “condono” non si trova da nessuna parte del testo, ma questa brutta abitudine del Legislatore di fare i condoni senza dire di averli fatti non esime gli interpreti dal dare alle cose il loro vero nome.

*Responsabile Ufficio Legislativo Italia Nostra ONLUS