“Il vero problema è che non c’è reciprocità tra banche e risparmiatori”. Antonio Ortolani, presidente della commissione banche e intermediari finanziari dell’Ordine dei commercialisti di Milano, riassume così tutti i trucchi messi a punto dagli istituti di credito per sottrarre più soldi possibile a chi si presenta per chiedere un mutuo, che è spesso disposto ad accettare ogni condizione pur di ottenere il prestito.

Penali “mascherate” per il rimborso anticipato
“Sul mutuo a tasso variabile, per esempio, la banca fissa quasi sempre solo il valore minimo, senza inserire quello massimo, per essere sicura di non perderci e per non porre limite al suo guadagno”, spiega Ortolani. “Dovrebbe almeno dare la possibilità di rescindere il contratto quando il tasso sale troppo, ma spesso in questi casi chiede una penale di rescissione che è vietata per legge. L’ostacolo legale, previsto anche per i finanziamenti, è infatti aggirato facilmente. Gli istituti di credito, al posto di fare pagare la penale, provano ad addebitare delle spese di chiusura del contratto molto alte, fino a mille euro, che possono essere calcolate anche in proporzione al debito residuo. Si tratta di penali mascherate e si possono evitare stando attenti al momento della stipula del contratto”.

Banche a caccia di ulteriori garanzie, occhio al contratto
C’è poi il problema delle garanzie. “Quando faccio un mutuo la banca iscrive l’ipoteca sul bene per il quale mi viene concesso il prestito”, prosegue Ortolani. “Fin qui tutto corretto. Succede però che man mano che vado avanti a pagare il mutuo, se chiedo di ridurre l’ipoteca in base a quanto mi è rimasto ancora da pagare la banca si rifiuta di farlo. E la legge lo permette, anche se il buon senso direbbe il contrario”. Quindi come è possibile tutelarsi? “In sede di stipula del contratto bisogna chiedere la possibilità di adeguamento dell’ipoteca in funzione di quanto mi resta da pagare. E fare attenzione alle clausole vessatorie, spesso inserite dalle banche esclusivamente a loro favore, sfruttando la posizione dominante di cui godono e l’ignoranza della controparte”.

Il mutuo è troppo sfavorevole? Il finanziatore lo estingue
E, se il mutuo è troppo sfavorevole per la banca, questa farà di tutto per estinguerlo. “Quando il mutuatario vende l’immobile e l’acquirente chiede di mantenere il mutuo, soprattutto se il tasso è vantaggioso, il finanziatore non ha interesse a tenere un mutuo che non gli conviene quando potrebbe negoziarne uno più vantaggioso al tasso attuale, quindi usa tutte le scuse possibili per cercare di chiuderlo”, osserva Ortolani. “Di solito dice di non fidarsi della solvibilità dell’acquirente e così prova a chiedere anche la garanzia del mutuatario originale. In questo modo, anche se non riesce ad avere la doppia garanzia, raggiunge l’obiettivo di chiudere il mutuo svantaggioso”.

Polizze incendio o vita, attenzione alle condizioni
Un capitolo a parte riguarda infine le condizioni imposte dalla banca per concedere il mutuo (polizze incendio o vita), che sono illegittime quando vengono proposte senza la possibilità di scegliere tra i prodotti offerti da altre banche concorrenti. Per quanto riguarda la polizza incendio sull’immobile vincolata a favore della banca, sottolinea Ortolani, bisogna inoltre controllare che nel contratto sia indicata “nei limiti dell’ammontare residuo” e non “nei limiti dell’aumentare dell’intero valore del mutuo”, perché il rischio della banca è di perdere quanto manca da versare, non l’ammontare totale.