Luciano Vattilana è un funzionario della Città metropolitana (ex Provincia) di Roma, ha 54 anni, una moglie che lavora in banca e cinque figli, di cui due all’università. Nel 2010 ha venduto l’appartamento in cui viveva a Vigne Nuove, periferia nord per comprare una casa più grande ai Castelli Romani. Qualche settimana fa un giudice civile l’ha condannato a restituire 115 mila euro, più gli interessi e le spese che in totale fa quasi 150 mila, al signore a cui aveva ceduto la vecchia abitazione, 50 metri quadrati più posto auto e soffitta, per 175 mila euro. “Non li ho – dice – e la sentenza è esecutiva, dovrò iniziare a pagare altrimenti mi pignoreranno la casa, il conto corrente, il quinto dello stipendio…”. Il giudice non è impazzito, ha applicato il principio stabilito dalla Cassazione, Sezione unite, sentenza 18135 del 2015.

È l’ultimo “caduto” dell’incredibile guerra, se non tra poveri poco ci manca, che si è aperta sulle case dei Piani di zona, edilizia agevolata, legge 865 del 1971 che modificava la 167 del 1962. Sono circa 250 mila alloggi solo a Roma, dal Tiburtino a Tor Bella Monaca, da Prima Porta al Torrino e fino a periferie più estreme: Villaggio Falcone, Monte Stallonara, c’è perfino Pian Saccoccia che a Roma suona strano. Comune e Regione ci mettevano i terreni e offrivano cospicui incentivi; i costruttori, spesso cooperative, costruivano, per lo più in diritto di superficie per 99 anni più 99 (cioè l’ente locale rimaneva proprietario del suolo), si impegnavano a realizzare un minimo di opere di urbanizzazione e a vendere a un prezzo calmierato, detto “prezzo massimo di cessione”. Poteva acquistare, il più delle volte sulla carta e cioè prima che la costruzione fosse ultimata, chi non fosse proprietario di immobili e avesse un reddito inferiore a una certa soglia. Alcuni costruttori fecero i furbi, tant’è che oggi pendono diversi processi penali a chi non avrebbe rispettato il prezzo massimo o non avrebbe fatto le fognature e le strade e ai dirigenti del Comune accusati di aver consentito le truffe. La legge imponeva di non vendere per cinque anni, le convenzioni edilizie stabilivano il resto e a Roma sono molto meno chiare che in altri Comuni d’Italia, dove specificavano che il prezzo massimo era insuperabile anche dopo i cinque anni. Nella Capitale le case, quasi tutte, sono state vendute a prezzo di mercato. Le banche hanno erogato i mutui, i notai hanno rogitato, addirittura in molti casi il Comune ha certificato la legittimità della vendita libera: “Non sussistono limitazioni né vincoli”, con regolare timbro e la firma dei dirigenti comunali. Era tutto sommato ragionevole perché nel frattempo le campagne erano diventate città e certamente conveniva ai signori del mercato immobiliare, preoccupati da migliaia di abitazioni in vendita a prezzi molto più bassi. Poi nel 2011, forse per fare cassa, la legge 106 ha introdotto l’affrancazione: pagando una somma al Comune, nell’ordine dei 20 mila euro per un appartamento che ne vale 300 mila sul mercato, la casa poteva essere venduta liberamente, come a Roma succedeva già prima. Quattro anni dopo le Sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 18135, hanno stabilito che, senza affrancazione, il prezzo massimo di cessione rimane appiccicato all’immobile. Vale anche per le compravendite concluse prima del 2011 e non solo per chi, obiettivamente, ha comprato a due lire e rivenduto a centinaia di migliaia di euro. Vale cioè per i secondi e terzi acquirenti, che ovviamente hanno comprato ai prezzi di mercato; l’unico limite è la prescrizione decennale. Quindi si applica al signor Luciano, che nel lontano 1992 aveva pagato la casa 145 milioni di lire: per la giustizia italiana oggi vale 58 mila euro, il che fa sorridere chi conosca il mercato romano. E alla signora Caterina, che nel 2006 ha comprato, per 285 mila euro, un appartamento di 90 metri quadrati a Casal Monastero, appena fuori dal Raccordo anulare vicino alla Tiburtina e poi, nel 2009 quando il mercato era sceso, l’ha rivenduto a 275 mila: le chiedono indietro 100 mila euro, con i quali ovviamente ha pagato la casa in cui abita oggi. Sta trattando. L’affrancazione costerebbe 15 mila euro ma con le regole attuali non è più possibile. Intanto ci sono circa 350 cause aperte in tribunale e gli acquirenti quasi sempre vincono.

“Attenzione, anche loro sono vittime di questa situazione, perché quando rivenderanno il prezzo massimo di cessione varrà anche per loro”, osserva l’avvocato Marco Cesatti. È uno degli avvocati di riferimento del Comitato venditori 18135, nato a Roma lo scorso marzo che oggi ha quasi duecento aderenti. Dall’altra parte, c’è un Comitato acquirenti legato anche all’associazione “Area 167”, dal numero della legge del 1962 da cui tutto è cominciato, che rivendica la funzione sociale dell’edilizia convenzionata, difende il principio del prezzo massimo di cessione e sostiene che la diversa interpretazione delle convenzioni, anche da parte del Comune, violava la legge per consentire indebite speculazioni. Gli acquirenti sono finiti nella stessa trappola. Vittime di un sistema assurdo. I venditori hanno sollecitato le istituzioni. Il Campidoglio grillino ha semplificato le procedure di affrancazione, ma solo per le compravendite future. E comunque ci sono 4.000 domande pendenti a fronte di circa 600 evase. Il Comitato venditori chiede un intervento legislativo e oggi manifesta a Montecitorio. Roberta Lombardi, capogruppo M5s alla Regione Lazio, ha promesso il suo interessamento, così come lo staff del ministro Danilo Toninelli. Se ne occupa il senatore Emanuele Dessì, noto ai più per i rapporti con personaggi legati al clan degli Spada e perché pagava un affitto irrisorio in una casa popolare. Vogliono far presto, persino prima della legge di bilancio. La bozza di un emendamento che potrebbe essere inserito nella manovra o perfino nel decreto fiscale, estende la possibilità di affrancazione a chiunque abbia interesse, ed esclude qualsiasi contenzioso successivo. Una sanatoria. Il comitato acquirenti è in grande allarme, parla di “con – dono inaccettabile”. “È solo una base di partenza, lo riformuleremo”, spiega Dessì. La guerra è appena iniziata.

Di Carlo Di Foggia e Alessandro Mantovani (da Il Fatto Quotidiano di giovedì 8 novembre 2018)