Rivoluzione al Catasto, metri quadri al posto dei vani e la promessa di “maggiore equità”

In vista della "fase due", il ministero dell'Economia annuncia nuovi criteri di valutazione per i beni immobili, anche a fini fiscali. "Il sistema attuale è superato e non rispecchia i veri valori"

Il governo è pronto a riformare il Catasto: sarà una vera e propria rivoluzione, dal momento che cambieranno i parametri di valutazione degli estimi catastali. Primo fra tutti, la determinazione del valore di un immobile in base ai metri quadri e non più in base ai vani. In un documento pubblicato nei giorni scorsi, il Tesoro sottolinea come “le attuali rendite catastali, su cui si basa in larga parte la tassazione immobiliare, non sono più congrue rispetto ai valori di mercato”. La revisione sugli estimi potrebbe comportare un aumento di valore delle abitazioni (ai fini fiscali).

Secondo alcuni dati citati dal Mef, per le abitazioni il valore di mercato è ora pari in media a 3,73 volte la base imponibile ai fini Ici, calcolata sul totale delle abitazioni di proprietà delle persone fisiche; il medesimo rapporto, calcolato per i soli contribuenti Irpef, oscilla tra il 3,59 delle abitazioni principali e il 3,85 delle altre abitazioni. Il rapporto è poi di 3,36 volte (con riferimento al 24esimo percentile dei proprietari, in base al valore della ricchezza delle abitazioni possedute, e poi cresce fino a raggiungere 3,73 volte con riferimento all’84esimo percentile”. Insomma, “la distanza dal valore di mercato tende a essere tanto maggiore quanto maggiore è il valore della ricchezza posseduta”.

La riforma sarà imperniata su alcuni principi base: la costituzione di un sistema che “contempli assieme alla rendita, il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tasaszione”; la rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari; il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari, attraverso un sistema di funzioni statistiche che correlino il valore del bene o il reddito alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie.

Gli altri principi base riguardano “il superamento per abitazioni e uffici, del vano come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la superficie espressa in metri quadri” e “la riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli immobili speciali”. Per il Tesoro “l’inadeguatezza del sistema dipende dal fatto strutturale che il sistema a categorie e classi è fermo al periodo di costruzione del catasto urbano”. Ad esempio, “abitazioni classate come popolari lo sono rimaste nel tempo, anche se oggi, pur essendo ubicate in zone -centrali, il loro valore è di fatto più elevato di edifici di civile abitazione ubicati in zone semicentrali o, addirittura, periferiche”.

Oggi in Cdm si svolgerà il primo giro di tavolo per far decollare la cosiddetta ‘fase due’ con le misure per la crescita: liberalizzazioni, riforma del mercato del lavoro e degli ammortizzatori sociali e infrastrutture. Ma si lavora anche a un piano di spending review per tagliare gli sprechi e resta aperto il capitolo della riforma fiscale.