È passato meno di un anno dal 25 febbraio 2016, quando esplose la bomba dei pignoramenti e degli espropri facili delle case. Durante l’esame nelle Commissioni parlamentari dello schema di decreto legislativo per recepire la direttiva Ue in tema di finanziamenti per l’acquisto degli immobili, si stabilì che dopo sette rate di mutuo pagate in ritardo le banche avrebbero potuto tornare in possesso della casa senza l’obbligo di rivolgersi a un giudice. Poi, dopo settimane di polemiche, il governo concordò sul fatto che sette rate anche non consecutive erano veramente poca cosa rispetto a prestiti di durata di 20 o 30 anni. E decise di alzare l’asticella a 18 rate.

Che cosa è successo da allora? Da quasi due mesi il tanto discusso decreto mutui (72/2016), pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 20 maggio, è entrato in vigore. Dal primo novembre 2016 sono quindi cambiati i diritti dei cittadini e delle banche quando si tratta di richiedere un mutuo, sia sul fronte delle valutazioni degli immobili che sulla trasparenza dell’informazione precontrattuale, degli annunci pubblicitari e degli strumenti di supporto obbligatori per chi è in difficoltà con il pagamento delle rate. Novità decisamente importanti visto che, secondo l’Istat, nel 2015 il 5,4% delle famiglie italiane era indietro con le rate del mutuo, il dato più alto dal 2004. Migliaia di mutuatari che ora non rischiano di vedersi vendere la casa all’asta – secondo il rapporto del Centro Studi Sogeea è accaduto a 30.215 proprietari di casa nel primo semestre del 2016 – ma di essere espropriati senza aspettare la procedura esecutiva del tribunale.

Meglio esaminare, quindi, nel dettaglio le principali novità già in vigore.
Clausola anti insolvenza – Come detto, rappresenta la principale novità del provvedimento. Ma per essere applicata deve essere espressamente inserita nel contratto, mentre la concessione del finanziamento da parte della banca non può essere subordinata alla sottoscrizione di tale vincolo. In altre parole, se il mutuatario accetta in caso di insolvenza di 18 rate la banca può vendere immediatamente l’immobile. La casa viene valutata da un perito indipendente nominato dalle parti e venduta a valori di mercato. “Se da un lato il fatto che non serva più una procedura esecutiva del Tribunale ha fatto gridare allo scandalo – commenta Altroconsumo – dall’altro il vantaggio per il consumatore potrebbe non essere da poco: se la casa viene valutata ai prezzi di mercato potrebbe anche accadere che dalla sua vendita o trasferimento alla banca il consumatore in difficoltà possa anche ottenere qualcosa”. Inoltre, la possibilità per la banca di accorciare i tempi per il recupero di un credito potrebbe avere anche un qualche beneficio sugli interessi dei mutui. La normativa si applica però ai contratti stipulati dopo luglio 2016, mentre la clausola non si applica nei casi di surroga di contratti di mutuo sottoscritti precedentemente.

Prospetto informativo europeo standardizzato – La direttiva impone che siano fornite al consumatore informazioni dettagliate attraverso un Prospetto informativo europeo standardizzato (Pies) che deve riportare tutte le condizioni contrattuali proposte, il piano di ammortamento (obbligatorio solo per i prodotti a tasso fisso e non per quelli a tasso variabile o misto visto che la rata oscilla continuamente), il calcolo del tasso annuo effettivo globale (Taeg), vale a dire il costo effettivo dell’operazione di finanziamento comprensivo di costi iniziali come i costi di perizia o le spese di apertura pratica e anche dei costi gravanti su ogni singola rata, come ad esempio le commissioni bancarie, incluso lo spread (il guadagno della banca) e il tasso di interesse (Euribor per quello variabile ed Eurirs per il fisso). Restano però escluse le spese per la trascrizione dell’atto di compravendita dell’immobile e le eventuali penali pattuite nell’ipotesi di inadempimento. Banche e operatori del settore devono, quindi, stipulare questi contratti con canoni di diligenza, correttezza, trasparenza e attenzione ai diritti e agli interessi dei consumatori.

Preventivo – È gratuito e, una volta che la banca lo rilascia, è vincolante per 7 giorni. Vale a dire che in questo lasso di tempo le condizioni non possono essere variate, consentendo al futuro mutuatario di confrontarle con altre offerte di mercato, trovando quella più adatta alle proprie esigenze e al proprio portafogli.

Perizie – I periti incaricati di valutare l’immobile non possono essere parenti o colleghi di chi eroga il mutuo o del richiedente stesso. Devono poi essere iscritti in un apposito albo e avere esperienza almeno di tre anni nel settore.

Annunci pubblicitari – Stop per legge a tutti gli slogan incomprensibili che hanno sempre generato confusione e tratto in inganno il mutuatario. Le pubblicità, che siano spot in radio o tv, annunci sui quotidiani o banner sui siti, devono essere “chiare e contenere un esempio realistico del finanziamento”, oltre a evidenziare il tasso di interesse. Se gli annunci non presentano questi elementi, va specificata la “natura di messaggio pubblicitario” indicando dove il consumatore può recuperare le informazioni precontrattuali.

Misure per i mutuatari in difficoltà – Attualmente chi non ce la fa più a stare dietro alle scadenze dei bollettini può richiedere la sospensione del pagamento delle rate fino a un massimo di 18 mesi attraverso il Fondo di solidarietà o lo stop per un anno grazie al piano stipulato dall’Associazione bancaria (Abi) e dalle associazioni dei consumatori. Moratorie che, poco convenienti ai mutuatari e con requisiti assai stringenti per accedervi, dovrebbero però ora diventare obbligatorie. Così come è stato disposto dal decreto che ha delegato l’attuazione alla Banca d’Italia e al ministero dello Sviluppo. Nei prossimi mesi si conosceranno i dettagli.

Infine, sempre in tema di mutui, meglio ricordare che da un po’ di mesi gli aspiranti mutuatari alle prese con un mutuo a tasso variabile hanno a che fare con una nuova clausola che si chiama “floor”, cioè pavimento. Cosa significa? Se il contratto di mutuo la prevede, in pratica la rata non scenderà mai al di sotto di un tetto prestabilito, anche in caso di Euribor molto negativo, come sta accadendo da oltre un anno. Insomma, un bel guadagno per le banche. Un esempio chiarisce le idee: con l’Euribor a tre mesi a quota -0,31% (valore di dicembre) e uno spread dell’1,5%, l’interesse applicato al mutuo dovrebbe essere pari allo 1,19%. Invece, grazie a questa clausola, sarà dell’1,5%, visto che le banche calcolano l’Euribor come se fosse zero. La procedura non è illegale, basta che – lo ha sancito pure la Banca d’Italia – gli istituti comunichino i “parametri di indicizzazione dei finanziamenti con valori negativi con trasparenza delle condizioni contrattuali e correttezza nei rapporti con la clientela”.