Potenzialmente si tratta di una vera e propria bomba di mercato, da intendersi, va da sé, nel senso più pieno del termine. Perché le opportunità, soprattutto per un Paese in cerca di ripresa, sono enormi. Ma i rischi non sono da meno. È il comparto italiano del commercial real estate, il settore degli immobili non residenziali, attualmente sotto il controllo bancario. Vale a dire che l’insieme degli asset che in un modo o nell’altro, vuoi sotto forma di garanzie (gli immobili stessi) vuoi come prestiti “non performanti” (cioè i crediti che non si riescono a recuperare) giacciono da tempo nei bilanci degli istituti di credito.

Lo schema è relativamente semplice: il costruttore o l’acquirente dell’immobile chiede un prestito alla banca mettendo a garanzia l’immobile stesso. La banca iscrive il prestito nel suo bilancio sotto forma di credito attribuendo a quest’ultimo il valore della cifra erogata più gli interessi. Quando il credito diventa difficile da recuperare il suo valore reale diminuisce perché la possibilità di recuperare l’intera cifra si riduce di molto. A quel punto ci sono due strade: cedere il credito a un’altra società finanziaria (che però lo acquisterebbe a prezzo scontato) oppure prendersi l’immobile che era stato dato in garanzia. Peccato però che il prezzo di quest’ultimo, fissato anni fa in piena bolla speculativa quando i valori di mercato erano in ascesa,  con il passare del tempo si sia ridotto. Qualsiasi sia la strategia scelta, in altre parole, la perdita diventa inevitabile.

Poco più di un anno fa Morgan Stanley calcolò un’esposizione complessiva (crediti più garanzie) delle banche italiane sul mercato interno pari a 99 miliardi di euro, una cifra, spiega un analista di settore al fattoquotidiano.it, “ad oggi sostanzialmente invariata, visto che quel mercato è rimasto praticamente fermo”. Ma anche, ed è questo l’aspetto più preoccupante, un numero del tutto teorico visto che il valore rilevato dalla banca d’affari Usa, cioè il numero iscritto formalmente nei libri contabili, non è altro che il prezzo “nominale”. Ovvero, una cifra che in realtà risulterebbe decisamente più bassa. Anche se per il momento nessuno sa dire quanto.

L’ammontare totale dei debiti del settore immobiliare non residenziale europeo nei confronti delle banche, ha rilevato l’ultimo studio della statunitense Cbre, una delle principali società di servizi del mondo, viaggia a quota 926 miliardi di euro, vale a dire appena l’11% in meno (101 miliardi) rispetto al picco toccato nel 2008 quando la cifra aveva superato la soglia simbolica dei mille miliardi di euro (1.027 miliardi per la precisione). Centoquarantatre degli oltre 900 miliardi odierni, rileva ancora la società americana, sono rappresentati da prestiti erogati a partire dagli ultimi mesi del 2008. Sommati ai debiti estinti nell’ultimo quinquennio si arriva a 244 miliardi, il 24% del totale originario.

Per dirla in altri termini, ben tre quarti dei crediti erogati dalle banche al settore dell’immobiliare non residenziale alla vigilia della crisi risultano ancora pendenti. Una massa scomoda, insomma, di cui gli istituti dovranno prima o poi disfarsi. Cosa che qualcuno ha già iniziato a fare. Nel corso del 2013, riferisce un rapporto di Cushman & Wakefield, le banche hanno ceduto 30,3 miliardi di euro di esposizione con un aumento del 35% rispetto all’anno precedente quanto la cifra complessiva era stata di 22,5 miliardi. I fondi del settore “alternative investments” (come hedge e private equity) prevalentemente statunitensi (Lone Star e Cerberus soprattutto) hanno acquisito a prezzo scontato i crediti e i cosiddetti Reo, vale a dire gli immobili in garanzia che una volta pignorati sono stati messi all’asta senza successo.

Questo mercato, spiega il report, è oggi concentrato nelle aree più “calde” – Regno Unito, Irlanda, Spagna e Germania che insieme compensano l’89% del totale degli scambi – ma è lecito attendersi che l’attenzione degli investitori si sposti ora verso altri mercati come l’Olanda e l’Italia. Da noi, in particolare, le cessioni di crediti e garanzie del 2013 ammontano a 220 milioni di euro. Poca roba, insomma, ma il meglio, sostengono gli analisti, deve ancora venire. “Dopo anni di recessione il 2013 ha segnato comunque un punto di svolta”, spiega uno di loro. “L’orientamento generale degli investitori verso l’Italia è cambiato e oggi prevale l’idea che si possano fare buoni affari”. Determinanti, tuttora, almeno due fattori: da un lato la svolta della Bce del luglio 2012 che ha calmierato gli spread e ridotto il rischio complessivo dell’eurozona, dall’altro la maxi politica espansiva americana che ha innaffiato il mercato di liquidità da investire un po’ ovunque, anche in Europa. Non è un caso che ad operare siano soprattutto soggetti esteri da cui, secondo l’ultima rilevazione trimestrale di Cbre, è arrivato il 72% del capitale investito l’anno scorso nell’intero immobiliare italiano.

Tra i maggiori operatori il fondo sovrano del Qatar ma anche Morgan Stanley, Blackstone e il già citato fondo Cerberus. Le prospettive per il futuro non mancano ma la cautela è d’obbligo. In primo luogo perché il quadro macroeconomico non si è ancora stabilizzato, in secondo luogo perché i prezzi sono ancora in discesa. E qui si torna alla domanda fondamentale: quanto valgono davvero quei famosi 99 miliardi iscritti come tali nei libri contabili? Le banche, ad oggi, non hanno voluto scoprirlo, evitando quindi di metterli sul mercato e contribuendo, così, allo stallo generale che ha frenato la ripresa degli investimenti. Ma adesso le circostanze sono cambiate e sullo sfondo c’è la temuta asset quality review europea.

I bilanci, detto in altri termini, vanno ripuliti e gli asset dubbi devono essere liquidati sebbene questo comporti inevitabilmente delle perdite. Non è un caso che proprio in questi giorni si parli sempre più insistentemente di ipotesi di bad bank e capitali supplementari (fino 15 miliardi di euro per l’intero settore bancario ha ipotizzato l’Abi) all’ombra delle sofferenze del sistema (150 miliardi secondo l’ultima rilevazione) e delle svalutazioni che colpiscono anche il fronte dell’immobiliare residenziale dove i prezzi medi, secondo l’Osservatorio di Gruppo Immobiliare.it, sono calati nel 2013 del 6,6 per cento. Inevitabile dunque l’ansia dell’attesa: “La revisione degli assets è un fattore di portata enorme” commenta un analista. “Una valutazione congrua e indipendente potrà fare pulizia dei bilanci e far ripartire le attività del settore. Ma c’è sempre il rischio di condurre il mercato europeo sulle montagne russe”.