Le aree ex Falck arrivano stasera in Consiglio comunale a Sesto San Giovanni. Ormai le conoscono tutti come perno dell’inchiesta per corruzione che coinvolge il dirigente del Pd Filippo Penati, ma il piano di intervento che sarà discusso e votato tra oggi e domani non è solo un caso giudiziario. Si tratta di un intervento urbanistico enorme: un milione di metri quadrati da edificare e quattro miliardi di euro di investimenti.

Il soggetto che propone il Programma integrato d’intervento (Pii) per l’area ex Falck, battezzato in burocratese “Ambito di trasformazione strategica Ats1”, si chiama Sesto Immobiliare spa. E’ una società che fa parte del gruppo Bizzi & Partners development. L’intero progetto ruota intorno a tre elementi, come ha ricostruito un’inchiesta di Altreconomia del gennaio 2011: le banche, i debiti e il cemento. Una tesi che deriva da una lettura dei numeri del Pii che verrà discusso dal consiglio comunale di Sesto San Giovanni: il ricavo ipotizzato dalle vendite è pari a 4.056.984.000 euro, a fronte di costi per 3.530.553.000. Oltre 2 miliardi di euro sono stati spesi per l’acquisto dell’area dalla Risanamento spa di Luigi Zunino e serviranno per la costruzione delle opere, 1.012.134 metri quadrati in totale.

A guardarle in dettaglio (vedi qui tutti i documenti sull’area Falck), sono ben 607 mila metri quadrati (il 60 per cento del totale) di edilizia residenziale (libera, 485.824 metri quadri, pari all’80% del totale, e convenzionata, 121,456 metri quadri, il 20 per cento del costruito): Sesto potrà ospitare 20 mila nuovi abitanti. A questo cemento si aggiungono 49mila metri quadri di produzione beni e servizi; 81mila di produttivo; 147.853 di terziario; 27mila di ricettivo; 100mila di grande distribuzione – un centro commerciale da 50.000 metri quadrati – più una quota di media distribuzione e commercio di vicinato. E, ancora, 598.625 metri quadrati di parcheggi interrati.

Chi pagherà? Tra le fonti di copertura, Sesto Immobiliare indica l’“autofinanziamento garantito dai flussi di cassa derivanti dagli acconti relativi alla cessione delle superfici private, per un ammontare complessivo pari ad 835 milioni di euro circa”. Significa che il 23 per cento dei costi di progetto dovrebbe essere coperto – spiega Sesto Immobiliare nella Relazione economia finanziaria – “dagli acconti sulle cessioni delle superfici private al netto delle spese di intermediazione e delle imposte pagate dalla società. Il Piano prevede infatti che il 30% dell’importo di ogni vendita sia versato dagli acquirenti a titolo di acconto in data antecedente al rogito”. Vendite molto aleatorie, data la situazione del mercato immobiliare in Italia, in caduta libera anche nei primi mesi del 2011.

Ma il dato più interessante è un altro: 2,7 miliardi di euro arriveranno dalle banche, già grandi protagoniste della scalata di Davide Bizzi all’area ex Falck. Nella Relazione, Sesto Immobiliare spiega che “il Proponente ha sottoscritto contratti di finanziamento con il sistema bancario per un commitment complessivo di 500 milioni di euro circa per firma e per cassa, unita a una manifestazione di disponibilità a supportare la parte residua”.

Il ruolo delle banche pesa anche alla voce uscite: “Gli oneri finanziari generati dal ricorso al finanziamento bancario per la copertura di una quota dei costi di Progetto, vengono capitalizzati durante la fase realizzativa e ammontano a 430 milioni di euro circa”. Oltre il 10% del costo di progetto, oltre il 10% del costo degli immobili, sono un’entrata certa per le banche.

Del ruolo fondamentale delle banche parla anche il gip di Monza Anna Magelli nell’ordine di custodia cautelare relativo all’inchiesta su Penati: “La Banca [Intesa] è, insieme ai soggetti politici, l’elemento di continuità […] negli undici anni di storia della riqualificazione dell’area Falck. È Banca Intesa, insieme a Penati, a ‘spingere’ Pasini (Giuseppe Pasini, proprietario dell’area dal 2000 aql 2005 e poi grande accusatore del “sistema Sesto”, ndr), è sempre Banca Intesa a sostituire il costruttore con Zunino nel 2005 e con Bizzi nel 2010”.

“Con l’adozione da parte del consiglio comunale si dà il primo passo amministrativo per arrivare all’approvazione del Pii Falck – spiega Patricio Enriquez, docente di Urbanistica al Politecnico di Milano, già nello staff del Comune di Sesto San Giovanni-. Dopo l’adozione, verrà sospesa la pubblicazione in attesa stabilire le condizioni dell’Accordo di programma che il Comune intende firmare con la Regione. Una volte verificati gli accordi con la Regione, verrà pubblicato per raccogliere le osservazioni degli interessati. Poi controdedotto. E quindi approvato in via definitiva. Dopo l’adozione -continua Enriquez- tornare indietro è molto difficile”.

Sarebbe andato in modo diverso se il Tribunale amministrativo regionale della Lombardia avesse bocciato il Piano di governo del territorio della città, quello che mette in conto 20 mila abitanti in più nei prossimi anni, avallando di fatto gli oltre 600mila metri quadri di edilizia residenziale sull’area ex Falck. Il ricorso, però, è stato bocciato dal Tar senza entrare nel merito delle questioni poste: i cittadini non sarebbero legittimati a ricorrere contro un provvedimento della pubblica amministrazione. “Si realizza un’equazione pericolosa: la scelta presa dalla pubblica amministrazione è sempre nell’interesse generale”, si legge su Altreconomia del settembre 2011. “Quello dei cittadini, comitati e associazioni è ‘privato’. E perde sempre”. “Se il Tar avesse accolto il ricorso – confida Enriquez-, si sarebbe fermato tutto. E il Tar, si badi bene, non è entrato nel merito del ricorso”.

L’ultima parola, così, passa al consiglio comunale. Voteranno contro il consigliere dei Verdi, Orazio La Corte, che è all’opposizione. Voterà contro l’Italia dei Valori, che è in maggioranza. Rifondazione Comunista pare spaccata, ma l’unico consigliere comunale voterà a favore. Anche Sel, che ha tre consiglieri, dovrebbe votare a favore. Il Pd, invece, è compatto. Perché l’unico cosa che appare chiara è che il sindaco Giorgio Oldrini vuole chiudere la partita ex Falck, arrivando all’approvazione, prima della fine del suo secondo mandato, l’ultimo, la prossima primavera.

di Luca Martinelli
(Altreconomia)